买对建房保险省了6位数赔偿

德国拥有住房产权的人口不足总人口的一半。对于梦想拥有自己住房的居民,能买到现成的住宅、或开发商已经规划设计好的期房就心满意足了。但也有不少人买一块地皮来自己建房。跟买现成的房子相比,这往往能省下一大笔钱。不过,如果自己买地建房时没有考虑控制风险的机制,最后可能不但省不下钱,甚至还会危及业主的正常生活。

真实案例:赔偿6位数

这里就有一件真实的案例。据《世界报》报导,弗兰克在莱法州Koblenz市附近的一座小城买到了一块宅基地,打算一圆拥有自家住宅的梦想。为此,弗兰克和家人已经准备了很久,也筹措了足够的资金。

根据熟人的推荐,他找了一家当地的建筑公司来建地窖和房屋的主体结构。而内部建造及装修工程,他则打算在朋友们的帮助下自己动手干。弗兰克还委讬了一家建筑设计事务所来设计住宅。一切都计划得很完美,所有的事情看起来也很简单。

但是,开头的干劲很快就被踩了个急刹车。工程进展到仅仅还在挖地窖坑的时候,突然渗出了大量的地下水。跟邻居地块搭界的坑沿被水泡软而出现坍塌,导致邻居住宅出现了沉降裂缝。邻居去做了专业鉴定,之后向弗兰克索要高达六位数的损坏赔偿。

赔偿责任保险承担损失

事故发生后,弗兰克想找建筑设计事务所和建筑公司来解释一下,因为他们才是最终负责规划设计、建筑施工及工程监理的。不过,几位专业鉴定师在鉴定后得出的结论是:整个过程并不存在错误的行为,渗水是事先完全无法预料的。

位于Koblenz的莱法州高级法院最后判决,弗兰克必须赔偿邻居的损失(判决号:5 U18/03)。理由如下:作为业主,无论过错在谁,由其建筑工程造成的对邻居地块的所有影响,都得由他负责赔偿。

幸运的是,弗兰克购买的“业主赔偿责任保险”(Bauherrenhaftpflichtversicherung)同意对这项损失进行理赔,使得这个家庭避免在经济上蒙受巨额损失,可以有能力继续建造他们的住宅。

避免建房的不测风云

这个案例说明:谁想自己动手建房的话,必须得知道,会存在事先完全无法预料到的风险。一般来说,大多数的建筑工程都会进展顺利。但是,如果一旦遭遇什么损失,就像莱法州的弗兰克一家那样,建房成本很快就会变得非常昂贵。

另外,建造住宅本身也会存在危险。比如,脚手架可能会坍塌并损坏邻居的房子;从高处坠落的物件可能会砸伤路人、或砸坏停放的汽车;玩耍的儿童可能会掉到工地的坑里去。

德国法律规定,即使事故是由受讬造房的建筑公司的错误行为引起的,或者是儿童自己越过了工地的围栏,但作为业主,对所有由其工地造成的损坏都负有赔偿的责任。

因此,考虑买一支信誉良好的赔偿责任保险总是值得推荐的。然而,在决定买哪一支保险之前,应该仔细比较各家保险合同的保费、保险范围、及理赔条款,以防签下一份过分昂贵的保险合同。

“私人”vs.“业主”赔偿责任保险

德国保险业联合会(Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft,GDV)的保险专家Mathias Zunk建议:在动工仪式之前,业主就应该建立足够的保险机制。对于在已有房产上进行的施工,比如改造屋顶等,大多数情况下,业主的私人赔偿责任保险(private Haftpflichtversicherung)就足以覆盖了。

私人赔偿责任保险仅覆盖小规模的建造计划,总的建造费用大概介于2.5万到5万欧元之间。如果要新建住宅、或者进行大规模的翻新整修,投保者保护协会(Bund der Versicherten,BdV)的咨询顾问Bianca Boss建议,这种情况下,无论如何应该签一份“业主赔偿责任保险”。

保费跟着建造成本走

保险合同会担保由疏忽造成的损坏,比如因为工地没有采取足够的安全措施造成的那种。对于不合理的赔偿要求,保险也是一道防御机制。咨询顾问Boss建议,对于人身伤害及财产损坏,保险赔偿的担保总额应该至少设在500万欧元。

保费的高低是跟计划中的建筑成本有关的,另外必须单独声明,其中有多少是打算自己建造的部分。只要有了打算花费在住宅建造上的费用金额,赔偿责任保险合同的保费也就一目了然了。对于30万欧元的建造费用,其中包含价值2万欧元的自己建造部分,比如在保险公司Cosmos Direkt,保费是一次性缴纳169欧元。

房地产所有者赔偿责任保险

如果业主选择的保险合同中规定,在住宅建造阶段结束后,自动转入到常规的“房地产所有者赔偿责任保险”(Haus-und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung),那么其选择的“业主赔偿责任保险”经常可以享受到折扣优惠。

“房地产所有者赔偿责任保险”也是一种业主最好不要为省钱而略过的保险。比如,一场风暴吹落了屋顶的瓦片,砸坏了停在旁边的汽车;或者腐烂的树木断裂后砸坏了邻居家的房子,这种情况下,房产所有者如果没有购买相应的保险,就必须自己承担损坏的赔偿费用。

房屋主体结构火灾保险

对于自己建房的业主,“房屋主体结构火灾保险”(Feuerrohbauversicherung)也同等重要。而且,这种保险应该在工程开始前就签订好。这种保险是为了预防由火灾或雷击对房屋主体结构造成的损坏。但是,尚未建进房子里的建筑材料、建筑构件则不在这种保险的覆盖范围之内。

在实际操作中,这种保险往往是强制性的。GDV的保险专家Zunk表示,很多银行规定,房地产贷款人购买这种保险是发放建房贷款的先决条件。在多数情况下,在发放第一笔贷款时,会要求贷款人出示相应的保险证明。一般来说,银行的贷款咨询顾问也会介绍这种保险。

住宅楼保险

多数情况下,如果建房者同意,以后在同一家保险公司购买“住宅楼保险”(Wohngebäudeversicherung),那么“房屋主体结构火灾保险”可以免缴保费。在这种合同条款下,一旦住宅建造完毕,就应该立即到保险公司登记,启动“住宅楼保险”。

私人业主协会(Verband privater Bauherren,VPB)倡议,“住宅楼保险”是无论如何都值得推荐的。通常情况下,这种保险覆盖所有由火灾、爆炸、霜冻、水管漏水、管道破裂、风暴、冰雹、地震、地陷、滑坡等造成的损坏。

施工阶段建筑财产保险

因为“房屋主体结构火灾保险”只保护建造阶段由火灾造成的损失,建房者还可以额外买一份“施工阶段建筑财产保险”(Bauleistungsversicherung)。这种保险的保护范围包括:主体结构建造阶段由恶劣天气造成的损失、陌生人对建筑财产可能造成的破坏、堆放在工地的尚未使用建筑材料遭窃。

这种保险担保的是每样建筑财产本身的价值,具体的保费额视建筑费用而定。此外,签订合同时通常会约定好业主自己承担的赔偿部分。也就是说,金额低于这部分的损失由业主自己承担。保险的适用期限一般是覆盖整个工期,然而,通常一般不超过24个月。

BdV的咨询顾问Boss建议,建房者应该跟建筑公司商定,是否后者也来缴一部分保费。在签订合同时也要问清楚,当损坏是由建筑公司造成的,保险公司是否也会进行赔付。比如可以设想一下这种情况:在外立面工程进行时,建筑工人不小心打破了已经建好的窗户玻璃。在基本合同条款中,这样的情况可能不在保险公司的理赔范围。

并非每种保险都值得买

针对私人业主,还有很多种保险。不过,一定要根据自己的情况来衡量,对自己的建筑工程是否有意义、有必要。

比如,为了降低经济负担,打算自己动手完成大量的建造工作,并且打算请亲朋好友来帮忙,这种情况下,买一份“帮忙建房者事故保险”(Bauhelfer-Unfallversicherung)当然是很有意义的。万一志愿帮忙建房的人在工程进行期间发生了什么意外,比如从梯子上、或脚手架上跌落,或者在施工中被重物砸伤,这种保险就会提供援助,接手业主的赔偿责任。

建筑公司破产了怎么办?

了预防建筑公司破产,业主也可以买一份针对此情况的保险。因为,万一负责施工的建筑公司在工程进行期间因资不抵债而倒闭,往往会耗费业主大量的时间、尤其是金钱。将工程委讬给另一家建筑公司,常会导致工程的延误以及建筑成本的上升。

相对让人欣慰的情况是,如果建筑公司持有一份“建筑完工保险”(Baufertigstellungsversicherung),在建筑公司破产时就会补偿由此带来的额外开销。业主在跟建筑公司签订建房合同时,就可以跟建筑公司约定好,要求对方购买这种保险。

BdV的咨询顾问Boss补充道,如果建筑公司能够出示一份其银行的“完工担保书”(Fertigstellungsbürgschaft),那就没必要再买这种保险了。

预防工程品质问题的保险

业主在跟建筑公司签订建房合同时,也可以约定好,由建筑公司买一份“建筑工程品质保证保险”(Baugewährleistungsversicherung)。当建筑完工后,如果发现了工程品质上的毛病,比如因密封不严而导致地窖潮湿,这种保险就会承担维修的费用。

原则上来讲,根据德国法律,建筑公司在工程完工后仍然对工程品质问题提供5年的保证。然而,如果建筑公司在质保期间申请了破产保护,业主就只能自己承担维修的费用了。“建筑工程品质保证保险”在这种情况下就可以帮上忙。

跟风险相比保费其实不算高

为了预防各种各样的风险,业主需要缴纳的保费其实只需很低的三位数。跟动辄几十万欧元的建房成本相比,这些保险还是非常值得业主好好考虑一下的。

莱法州弗兰克的工程事故案例虽然已经是几年前的事情了,但直到今天,他还对此记忆犹新,并觉得非常庆幸:如果在工程开始前没有听他兄弟的话来签那份保险合同的话,他肯定已经破产了。

【大纪元2017年08月27日 作者:张子谦】

责任编辑:王亦笑

Pin It on Pinterest

Share This

分享本文

Share this post with your friends!

返回顶部
大纪元德国生活网简介 | 授权与许可 | 版权©2016年大纪元德国生活网 保留所有权利