德国虽然不是判例法国家，但判例在德国法律界的地位相当重要，可以说德国的判例制度已经形成了自成一体的法律体系。在遇到纠纷的时候，只要能找到相关判例，基本上就能对该纠纷的判定有个大概认知。
联邦宪法法院的判例具有法律效力和很高的拘束力，如果下级法院不遵守联邦宪法法院的判例，所作的判决就是违法的，将在上诉程序中被撤销。日前德媒Focus总结出房屋租赁纠纷的十大案例，可以帮助人们理清在租房方面的权责义务。
1. 房客不必支付房屋装修费用。
纠纷：房东出租了一个未装修的房子，却要求房客承担装修费。
判决：2015年3月18日，联邦最高法院（BGH）判决：房客无需承担装修费用。（案例号：VIII ZR 185/14）
解读：如果房客入住的时候，房屋还未装修，房客无需承担装修费用，即使租房合同里写着由房客承担，房客也不必履行。如果租客搬出去时，屋子还未装修完毕，房客也无需承担费用，不管当时他搬进来的时候房子有没有装修。法院认为，如果要求房客承担装修费用，对房客并不公平，因为未装修的房子是前任房客留下的使用状态，翻新费用不该由新房客承担。
2. 房客无须请专业人士装修房屋。
纠纷：房东要求房客赔偿7000欧元，因为房客进行房屋装修时，拒绝请专业人士，而是自己进行装修。
判决：2010年6月9日，联邦最高法院判决：房客无需赔偿。（案例号：VIII ZR 294/09）
解读：按照德国法律，有义务请专业人士来装修房屋的是房东，而非房客。但实际上许多房东想把这项责任转嫁给房客，并想在合同中约束房客。根据法院判决可知，房客完全可以自己装修房屋，并不一定要请专业人士，当然前提是房客自己在装修过程中未对房屋造成损坏。
3. 未还原墙壁颜色，房客必须赔偿。
纠纷：房客租房时，墙壁是白色；房客退房时，墙壁成了红、黄、蓝色。房东两次粉刷才覆盖住房客粉刷的颜色，房东要求房客赔偿3648.82欧元。
判决：2013年11月6日，联邦最高法院判决：房客必须赔偿。（案例号：VIII ZR 416/12）
解读：通常房客退房时不需要粉刷房子，除非弄脏了墙壁，自己得把脏的地方重新粉刷。不过，如果房客将墙壁粉刷成深色或怪异颜色，虽然这在房客自住时是允许的，但退房时房客有义务把墙壁颜色恢复成原样。
4. 吸烟损坏房屋，房客负责翻修。
纠纷：房客租住房屋40年，由于房客抽烟太过厉害，房东担心房屋受损，要求与房客无限期解约，就是不再租房给该房客。
判决：2013年7月31日，杜塞尔多夫州法院（Landgericht Düsseldorf）判决：房东不能因此解约，房客依然可以在屋里抽烟，但房客一旦退房必须彻底翻修房屋，清除因抽烟造成的损坏。（案例号：24 C 1355/13）
解读：房客有权利在自己的房屋里吸烟，前提是不影响其他人。但是如果房客吸烟太严重，对房屋有所损坏，导致烟渍或烟味擦也擦不干净，裱糊也遮不掉，那房客退房时就有义务彻底翻修房屋，以清除这些损坏。
5. 房客退房时，要让地板恢复原样。
纠纷：房东投诉房客没有履行定期整修房子的义务，以致房屋地板受损。
判决：2001年4月3日，科隆地方法院（Amtsgericht Köln）判决：如果地板只是正常折旧，应该由房东负责翻新。只有在房客弄坏地板时，比如把木地板弄出深深刮痕，房客才需要翻新地板或赔偿。（案例号：212 C 239/00）
解读：有房客在昂贵的地板上粘贴地毯，搬走时必须撤走地毯，恢复地板原貌。但房客没有义务定期整修房子，而且对于地板的正常折旧，需要由房东承担翻新义务。
6. 房客有权在租赁房屋中进行改建。
纠纷：房客在租住的房屋里改建了一间浴室，之前只有卧室里有个淋浴间。房东要求房客拆掉浴室，并交付额外押金。地方法院一审判决，房客需支付6000欧元押金。房客不服，继续上诉。
判决：2005年3月4日，汉堡州法院（Landgericht Hamburg）判决：房东应当允许房客进行这种改建，前提是改建工程必须符合专业标准。（案例号：311 S 128/04）
解读：如果房客改建房屋目的是满足住房需求，并非破坏性的，而且改建工程符合专业标准，那房东应当允许这种做法。不过在改建之前，房客最好跟房东提前沟通。
7. 房客可以在阳台加装遮帘。
纠纷：房客想在租住的四楼房屋朝南的阳台上，自己出钱装一个遮帘（Markise）。房东不同意，理由是阳台有顶，用阳伞（Sonnenschirme）就可以遮阴，遮帘会影响房屋外观。房客因此将房东告上法庭。
判决：2013年6月7日，慕尼黑地方法院（Amtsgericht München）判决：房客有权按自己的需求使用租赁房屋，包括阳台。（案例号：411 C 4836/13）
解读：德国许多地区都对房屋外观有具体规定，包括阳台的使用、美观等，只要不违反这些条例规定，房客有权按照自己的需求使用阳台、花园等。
8. 房客在花园里种树，所有权属于房东。
纠纷：房东弄坏了房客花园的篱笆墙植物，房客告上法庭。
判决：2014年3月26日，代特莫尔德州法院（Landgericht Detmold）判决：驳回房客起诉。（案例号：VIII ZR 294/09）
解读：法院认为，房客在种植树木或灌木时就应该知道，这些植物在搬家时是拿不走的。这种植物种下去之后，就与地皮相连，这种联系不是暂时的，而是长久的，因此植物已经成为地皮的组成部分，房客也就失去了对植物的拥有权。当然，这里是指难以移动的树木、灌木等植物，而不是易于移动的花草、蔬菜等植物。
9. 房客丢钥匙，房东换锁后才能要求赔偿。
纠纷：房客退房时只交回一把钥匙，另一把弄丢了。房东要求房客赔偿，理由是房锁不再安全。但房东并未更换新锁，于是房客拒绝赔偿，房东告上法庭。
判决：2014年3月5日，联邦最高法院判决：驳回房东起诉。（案例号：VIII ZR 205/13）
解读：房客丢失钥匙，应该承担更换新锁的费用，但前提是房东真的换了新锁。法院认为，只有在更换新锁后才产生损失，这时才有理由让房客赔偿。
10. 房客欠钱，房东不能从押金中扣除。
纠纷：房客2006-2009年租房时，每年附加费账单中都被要求补交费用，但房客都没有交，几年累计欠费近1000欧元。房客2009年退房时，房东没有归还房客近700欧元的押金。房东认为这笔押金应该作为房客欠费归房东所有。2012年底，房客把房东告上法庭。
判决：2016年7月20日，联邦最高法院判决：房客胜诉。（案例号：VIII ZR 263/14）
解读：这个案例其实比较复杂，牵扯到诉讼时效问题。一般而言，房东收取押金的目的， 就是怕房客欠费、有房屋损坏等。该事件正常程序应该是房东在有效期内对房客提起诉讼，要求其补交附加费，房客补交后，房东要把押金归还给房客。但房东在3年有效诉讼期内，并未对房客提起诉讼，只是私下里扣着房客押金。所以后来房客反倒对房东提起诉讼，还最终胜诉。不过具体案件的判决过程更为复杂，有兴趣的读者可以根据案例号查询具体判决，在这里只是提醒大家要注意诉讼时效期。
大纪元记者祝兰、唐佳德国报导
责任编辑：余平
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