德国房价连年攀升，新建房的房价已让不少人望尘莫及，买个价格便宜些的二手房就成了合理的替代方案。可是二手房的购买，需考虑的因素也有一大堆，不懂行的人很容易买房买回一堆麻烦，本期我们就来谈谈在德国购买二手房的事。
打开德国比较知名的几家房地产门户网站，就会知道现在的房价有多高了。比如在慕尼黑Haidhausen城区，一套三室的顶层公寓要价每平米1.3万欧元；法兰克福欧罗巴城区的三室公寓要8800欧元/平米；即使在柏林并不吸引人的动物园城区，一套三室的公寓也要卖到5750欧元/平米。
如此高的房价当道，让很多想买房的人转而投向二手房市场。实际上，在走俏地段，即使是老房子也不再便宜，不过总还是比新房子价格要低些。根据房地产咨询公司Empirica对2017年第四季度房地产广告的统计评估，在德国房价最高的慕尼黑，新建住宅的均价是每平米7484欧元，而所有建筑年份的均价为每平米6575欧元。在美茵河畔法兰克福，相应的价格分别是新房5110欧元，所有年份平均4362欧元。
那么，是否因为更便宜，买二手房就是更好的选择呢？能省很多钱，这当然很好，不过，事情往往并非总是那么顺畅。在陈旧的不动产中，往往潜伏着大量的陷阱，让有意购房者一不小心就摔个大跟头。
仔细检查“共同财产”
房屋布局图跟实际房产相符吗？房间数目满足自己的需求吗？住宅带阳台吗？采光充足吗？这些是每个有意购房者都会提出的问题。除了这些，购买二手房时，还得问得更仔细。
据《世界报》报导，住房消费者保护协会（Wohnen im Eigentum）部门的负责人Sabine Feuersänger表示：购房者必须得意识到，他们并不仅仅是购买自家四堵墙围起来的那块地方，还包括共同财产的分摊部分；很多有意购房者对这一点不是很清楚，所以只是仔细地察看住宅本身，而不去察看整栋房子。
其实，提出这一点是有其法律依据做背景的。在德国的“公寓住宅所有权法”中，有特别财产（Sondereigentum）与共同财产（Gemeinschaftseigentum）之分。
原则上，特别财产指的就是自家的住宅，这要由自己来负责。与之相对，共同财产指的是建筑物的一些公共部分，而这些部分对于整栋建筑的存在和安全是必不可少的，此外还包括所有住户共同使用的设备和机构，比如楼梯间、入口区域、外立面、屋顶及水管。
如果业主想翻新浴室、厨房或地板，费用还是比较容易计算出来的；但是，如果公共财产部分发生损坏需要修复，所需费用可就完全是另外一回事儿了。房地产公司Condex总经理、拥有多年二手房销售经验的Uwe Kalz提醒说，这可能会非常昂贵。
二手房尤其常见的问题包括：地窖返潮、屋顶破损、问题百出的供排水管道、以及陈旧的供暖设施。此外，老房子里有时还存在木头害虫，比如腐蚀房屋木头的干朽菌（Echter Hausschwamm）。
请专业人士陪同看房
问题是：对于一个门外汉来说，如何才能识别出，所看的房产有没有实质性的问题、是否隐藏着破损呢？Uwe Kalz对这个问题的回答是：买主应该找一个专业人士陪同他一起看房；请鉴定师的费用大约为2500欧元，按房价的比例来算，投资这笔钱还是很值得的。
当然，仅仅为了在考察建筑物状况方面寻求专业援助，并非鉴定师唯一值得推荐之处。住房消费者保护协会的部门主管Sabine Feuersänger补充说，专家咨询在审查地产划分声明（Teilungserklärung）及买卖合同方面也是非常必要的。
Feuersänger指出，一个常犯的错误是，许多买主指望，公证人（Notar）会在公证买卖合同时做这种审查。事实上，提请买方注意一些不利条款和潜在冲突并非公证人的责任。对于公证人来说，只要合同条款符合相关法律规定就可以了。
买方尤其需要仔细查看的是“地产划分声明”，可以说，这份声明在业主共同体（Eigentümergemeinschaft）中扮演着一个类似于基本法的角色。根据Feuersänger的经验，在极其不利于买主的案例中，地产中比例很高的部分被划进了共同财产（Gemeinschaftseigentum），而共同财产往往是费用和麻烦的源头。
不可忽略的“业主共同体”
谁要买一套“自有产权公寓住宅”的话，不管他是否愿意，他就成为了一个共同体的一部分，这就是所谓的公寓住宅业主共同体（Wohnungseigentümergemeinschaft，缩写为WEG）。
房地产买主保护联合会（Bauherren-Schutzbund）秘书长Florian Becker提醒买房者，买房时不要被住宅本身所迷惑，而是要清醒地意识到，这是在付费加入一个共同体。即使最漂亮的住宅，如果为之而加入一个让人闹心的住宅业主共同体，最终住着也不会开心的。
但是，如何才能发现，住宅业主共同体的气氛是否和谐呢？Feuersänger对此支招说，只要看一看业主大会的会议纪要、以及决议汇编，就可以很容易看出，一个业主共同体是否充满了冲突，许多事务是否正常运行。
如果业主共同体中有一位大股东（Mehrheitseigentümer），这种情况会尤其让买主闹心。比如，一家房地产公司将租用住宅变更成具有独立产权的私有住房（Eigentumswohnung），然后再将其出售。这样一来，这些住宅单元的新东家可能一下子就拥有了多数住宅单元。
柏林房地产经纪事务所Maklerhaus Ziegert的咨询师Lynne Weidemann就这个问题进一步说明道：在这种情况下，其他业主对该处房地产的未来发展就施加不了什么影响了。因为，拥有多数住宅单元的大股东具有优势票数，可以就建筑物的维修、甚至大型的现代化改造措施独家作出决断，而其他的共同所有人无论是否愿意，都只能跟进参与。
有意购房者需要审查的另一个方面是，这个业主共同体是如何构成的。Weidemann解释说，自住业主和资本投资商一般来说有不同的兴趣优先级。资本投资商敏感的成本意识往往导致与自住业主的冲突。比如，自住业主往往愿意投入很多资金来翻新庭院，而资本投资商则宁可避免这方面的开销。
房屋管理质量也很重要
还有一个重要的问题是，哪家房屋管理机构在照管业主共同体的利益。就此问题，专长于管理公寓住宅业主共同体的德国房地产管理公司（Deutsche Immobilien Management GmbH）总经理Ingo Sundermeier分享了他的看法：应该对房屋管理机构的声望和品质究根问底。
德国房地产协会（Immobilienverband Deutschland，缩写为IVD）主席Jürgen Michael Schick也强调说：房屋管理机构扮演着一个至关重要的角色。在他看来，衡量房屋管理机构专业化程度的标准，包括扎实的培训，还要持有职业责任保险（Berufshaftpflichtversicherung）和财产损坏责任保险（Vermögensschadenhaftpflichtversicherung）。
对于二手房，还要设法整理出一份总投资成本概算。即使是一栋维护良好的房子，到了某个时候也总得更换暖气设备，或者需要翻新屋顶。房地产专家Uwe Kalz根据经验总结说，二手房的购买价，要等到15年后才能进行真正的评估。
【大纪元2018年03月06日 作者：张子谦】
责任编辑：王亦笑
