专家预测 德国房价面临拐点

多年来,德国房地产市场只有一个走势:向上, 但最近专家却公布了一个令人不可置信的鉴定报告:德国房价面临拐点,尤其是柏林、慕尼黑、汉堡和法兰克福。专家预测,这几个城市的租金上涨速度放缓,房价四、五年后甚至会便宜三分之一。

中央房地产委员会(ZIA)是德国房地产行业最重要的代表之一,它的职责包括向德国政府提供咨询。日前,该委员会公布了春季鉴定报告,专家们预测,德国大城市的租金不会继续上涨。其中柏林和慕尼黑发生这个转折的几率最大,汉堡也有这个可能。专家分析,这个趋势与城市人口及建房市场变化密切相关。

近年来,房地产经济越来越受到重视,常被看作是一个重要的经济组成部分。从2002年起,德国“房地产专家委员会”提交给政府的春季报告给房地产市场带来了最新数据,提高了市场透明度。该委员会目前有四位专家,包括Empirica房地产研究所董事西蒙斯(Harald Simons)教授。

柏林吸引力下降

西蒙斯教授在报告中指出:“我们认为,在买房价格上,柏林肯定,慕尼黑极有可能,汉堡和法兰克福有可能出现转折。”主要原因有两点:一、迁往这些大城市的人口数量下降,二、新建房越来越多。

很多年来,柏林、汉堡、慕尼黑像一块吸铁石一样吸引年轻人“进城”,他们离开乡村,搬到大城市。但中央房地产委员会的专家们发现,这股热潮在上述三个城市开始降温。相反,现在又出现了一个“出城”趋势,很多人从城里搬到乡村或一些便宜的城市,而且从国外搬到这三个城市的新居民也大为减少。

中央房地产委员会在其报告中引用柏林、勃兰登堡州的统计数据表明,在过去五年中,从柏林搬出去的人,比搬进来的人多,而且搬出柏林的外国人也持续增加。

西蒙斯教授对《经济周刊》分析说,柏林人口膨胀不是自然规律。从其它城市迁往首都的人口已经下降,如果新居民不是四万,而只有五千,房价当然会出现逆转。根据调查,现在莱比锡、罗斯托克、埃尔朗根(Erlangen)及雷根斯堡成为吸引年轻人落脚的城市。

新建房增多抑制租金

与此同时,德国建房市场过去几年一直疲软,现在终于振作起来了。建房申请迅速增加,尤其是柏林和汉堡。

柏林去年上半年接纳大量难民,因此新房需求量不减。很多覆盖数千套住宅的大项目在计划之中,有的在施工中,还有的已经建好,不久就进入住房市场。

西蒙斯总结说:“由于新居民移居率下降,市场房屋供给量增多,我们推断,今后柏林、慕尼黑的租金不会继续上涨,汉堡也可能如此。”

实际上,房价涨幅五年来一直高于租金。一项调查显示,2009年以来,慕尼黑房价涨速比租金高63%,汉堡47%,柏林41%,法兰克福39%。由于银行利率极低,贷款建房非常合算,加上城市人口迅速增加,大城市的房地产市场虽然不能称为泡沫,但被炒得过热了。西蒙斯教授称,全国平均来看,房价平均被夸大了约16%,柏林房价夸大值达50%,慕尼黑甚至达75%。

现在专家观察到一个现象,去年德国七大大城市租金上涨速度都已经放缓。柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特为德国七大城市,去年这些大城市的租金上涨情况已经接近德国平均水平,降到2.6%,一年前租金涨幅还是3.4%。

由于新房增多,新迁入的居民减少,尤其是政府实行房租抑制政策,租金不能继续上涨。根据2015年开始实行的规定,在房屋紧俏地区,新旧房客交替时,新房客的租金不得高于该地区平均房价水平的10%,但全面翻新的住宅不受此限。

专家推断,租金高,房价才会水涨船高,而如今租金受限,因此这七大城市的房价也有可能被带动下滑。

慕尼黑房价真会逆转?

对于中央房地产委员会的预测,慕尼黑租房协会表示不可置信。该协会主席认为,房租上涨出现拐点,只是一厢情愿而已。慕尼黑规定,房东每三年可以将房租提高15%,因此租金还将继续攀升。

慕尼黑房产协会副主席科赫(Michael Koch)对当地媒体表示,新居民减少,住房压力减轻可以抑制租金上涨。但人们总是要搬到有工作、环境好的地方,而慕尼黑能满足这两点,因此他预计,房租还将继续上升。

慕尼黑公寓房价格下降三分之一,科赫认为,这个预测非常大胆。慕尼黑的确造了很多新房,但那些好地段的房租不会受影响,如果租金降低,也只会涉及很少一部分住宅。

大纪元记者余平德国报导

责任编辑:祝兰

 

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