50万欧元罚金!慕尼黑严查非法度假屋

柏林、慕尼黑、巴黎等大城市已有明文规定,禁止非法出租度假屋,否则房主将面临几万到几十万欧元的高额罚款,甚至还要蹲监狱。但是由于利益驱使,非法出租现象屡禁不止,在Airbnb网站出租公寓的房主总能找到漏洞绕开出租禁令。

Airbnb等民宿出租平台近年来发展地风生水起,可谓风靡全球。不过,在德、法等不少欧洲国家,想通过出租民宿赚钱可并非易事,弄不好还会招来高额罚款。

Airbnb自2008年起率先在美国兴起,通过这个网络平台,大量民居得以出租。虽然活跃了旅游业,也丰富了房源,但也出现了房租暴涨、安全隐患等诸多问题。因此很多国家陆续出台各种措施加以规范,其中德法等欧洲国家的相关法律尤为严苛。

慕尼黑容不下“度假屋暴利”

出租度假屋在德国许多小城市不算违法,但在寸土寸金的慕尼黑就不行,因为这里每年有大约2.5万外来人口迁入、租金不断攀升、新建房严重不足,因此不得不实施强制性禁止出租度假屋,目的是为了让房主把房子投入正常的租房市场。

慕尼黑政府已有明文规定:在慕尼黑市区禁止将公寓或独立屋作为度假屋出租。但是非法出租现象却是屡禁不止,在Airbnb网站向游客提供公寓的屋主一再找到漏洞绕开出租禁令。

究其原因主要是慕尼黑的旅游业太过兴旺,仅每年啤酒节期间就迎来上百万游客,专门来此地进行医疗旅游的游客也大有人在。因此度假屋的出租价格非常可观,房主能拿回的租金比长期出租要多得多,收费最高可达每晚近400欧元。

之前,慕尼黑对非法出租度假屋的罚款最高为5万欧元,但这样的惩罚力度显然不够。据统计,今年的非法出租度假屋已经是2016年的两倍。因此慕尼黑市政府祭出更严厉的罚款手段,罚金上涨了十倍。如果一所公寓单纯面向游客出租,对房东的罚款可高达50万欧元。

市政府还成立了“公寓特别调查小组”,但是调查工作非常困难。因为像Airbnb的出租网站都不提供出租者的真实身份,至于房子的地点,只有在客人定了房之后,才会告知。

而根据德国的法律,调查者不能为了找出房源用假身份定房,这是禁止的;即使找到了,他们也得搜集证据,提供给法庭。这个过程往往需要几个月,甚至超过1年。这个过程中,房主已经赚得盆满钵满了。

除了慕尼黑,柏林从2014年也开始实施“禁止不正当使用”(Zweckentfremdungsverbot)的规定。根据规定,当地房屋在没有得到批准的情况下,不允许商业性短时间出租给游客。经过两年过渡期,该规定于2016年5月正式生效,违法出租将罚款10万欧元。

巴黎给房屋发放“身份证”

从12月1日开始,在巴黎短期出租给游客的房主必须在招租广告上公布市政府颁发的登记注册号码。自10月份起,巴黎市政府已经开放网站登记注册获取号码。房主需填写被出租房屋居住税单号码,核实房屋所在地址等手续。这个号码好似房屋的“身份证”,更方便政府对短期房屋租赁的监控。

按巴黎市政府相关条例,房主每年至少居住8个月的住宅被认为是主要住房,每年出租时间不得超过4个月即120天。巴黎Airbnb民宿房主被查的主要原因是没有按规定向巴黎政府办理住房短期出租的申报手续,或者每年出租时间总和超过了法律规定的120天。

据统计,5年来巴黎房屋的租赁市场至少已流失2万个传统租房,很多过去是可长期承租的房源也改成了短租民宿。此外,民宿租赁价格接近酒店业的价格,是传统租金价格的两倍至三倍,因此很多人为利益所趋明知不合法而为之。

这一现象既导致传统的私人租赁供应减少,也造成房租和购房成本增加。这对巴黎长期存在的租房难和租金高的问题无疑是雪上加霜。

目前巴黎市政府祭出的惩罚措施主要有:如果租赁者未事先获得政府许可,业主可能会被罚款5万欧元,每平方米罚款1,000欧元。对于虚假申报,隐瞒或企图隐瞒需要申报的房屋,会根据“建筑和住房法”进行刑事处罚:一年监禁和8万欧元的罚款。

巴黎市副市长布鲁萨(Ian Brossat)透露,截至11月22日,法院已于2017年对在首都非法租赁人员处以超过100万欧元的罚款,比2016年增加了三倍。

巴黎是法国第一个采取强行规定业主登记房屋号码的城市,随后波尔多(Bordeaux)将于3月1日开始实行。目前这项措施只计划在法国四个城市巴黎、波尔多、斯特拉斯堡(Strasbourg)和尼斯(Nice)实施。

需要指出的是长期出租非主要住宅属于政府允许的商业行为,但前提是必须获得地方政府颁发的商业许可和所得税申报。

Airbnb如何影响房价和房租

有媒体指出短期度假屋在租房市场上所占比重并不多,对租房市场的影响并没有政府强调的那么严重,最近美国的一份研究报告对这一问题进行了回答。研究人员监测了美国100个大都会城市2012-2016年的房租和房价格,发现Airbnb列出的价格每上涨10%就会导致房租上涨0.39%、房价提升0.64%。

这点涨幅听起来微不足道,但是2012-2016年,这100个地区的房租年增长率平均为2.2%,因此在这种情况下0.39%的增幅并不小,房价也是如此,售价平均增长了4.8%。

研究人员表示,在美国每13套供人租住的房子中就有1套放在了Airbnb上,这还只是中间数。对Airbnb房源非常密集的地区,Airbnb短租房源和长租房源的比例几乎是1比1。如果不加以监管,短租房源还会越来越多。

另外,Airbnb对房价和房租的影响会因城市不同而有所不同。房主是否居住在房内是主要原因,我们发现房主不住在Airbnb房子的房价和房租比有主人住的高。这是我们分析的关键点之一,与我们的假设一致。

Airbnb使租金增加的原因是,自己不住在房子内的房东把房屋从长期市场中撤出,并将其置于短期市场。相比之下,如果房主住在家中,他们就不太可能将其租给长期租户。他们只是在度假期间使用Airbnb租赁自己的房屋。

至于Airbnb如何影响空房率,研究着表示,在Airbnb增长的城市,出售或出租的空置房屋减少了,但是在短期租赁市场上季节性或度假屋空置有所增加,由于这些房屋不是全年使用,因此被定义为空房,这意味着房屋库存的重新分配。

研究人员认为,政府应该阻止将房产从长租转成短租,但不应该限制本来就不打算长期出租房屋者将空闲房间出租或在他们不在时将房屋出租。度假屋主人一年中往往只有部分时间住在那里,对于这类人,房屋共享服务允许他们充分利用自己的房产创造额外收益。

Airbnb安全隐私受关注生意下滑

美国银行业巨头摩根士丹利(Morgan Stanley)最新发布的年度宾馆与休闲行业报告显示,随着游客对短租服务的安全度越来越挑剔,短租网站Airbnb最近的生意也是不像以前那样好做。

调查显示,近年来报出的刑事案件中常有Airbnb的户主或房客为受害者,以及人们越来越关注隐私,这些因素都影响Airbnb的增长。今年10月,美国佛州警方发现Airbnb一名房东在房间中安装摄像头偷窥房客。而9月,美国明尼苏达州则出现了一名房客试图猥亵房东7岁女儿的事件。

在去年的预测中,摩根士丹利称Airbnb将在2020年占据住宿行业的9%的生意,但今年的预测降到了6%。报告还显示,关注短租的安全和隐私的房客比例从2016年的10%增长到今年的25%。对此,摩根士丹利在报告中表示:“这是令人吃惊的数据,但对Airbnb的增长而言却隐藏着麻烦。”

另外,报告对2018年Airbnb用户接受度的预测,从之前报告中的31%降到28%,而2020年则从之前预测中的43%降到了31%。

报告也称,旅行网站如:Expedia.com、Booking.com等才是最大的赢家,“我们发现旅行网站的使用量很大,他们的付费搜索、流量取得费用受益,以及旅店选择更加多样化等等,对Airbnb都构成愈大的威胁。”

【大纪元2017年12月04日 记者赵晨、王亦笑德国报导】

责任编辑:周仁

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