德国法庭一年平均判决28 万多个有关租房的案例。《焦点》杂志总结出了50 个最重要案例，我们将分期在每个月第二周的房地产版上为大家进行介绍。
一、租户具有优先买房权
很多租房的人可能不知道，德国法律规定，当房东想要卖房时，房客是有优先买房权的。换句话说，就是房东必须先问房客是否想把房子买下，如果房客不想买，房东才可以把房子卖给别人。如果房东不这样做的话，会有什么结果呢？房客该如何应对？请看下面的案例。
2011年，汉堡的一位房东以130 万欧元的价格将几个公寓卖掉了，在卖之前，他没有对其中一间公寓的房客说清楚房客是有优先购买权的。房屋易主后，2012 年，这位房客从新房东手中将公寓买下，花了26.6 万欧元。但是如果在2011 年她直接从老房东手里购买这个公寓的话，只需要支付18.65 万欧元，中间差了将近8 万欧元。
这位房客认为，老房东没有按照法律规定告诉她有关优先购买权的情况，所以是老房东的问题给她造成了8 万欧元的损失，遂将老房东告上法庭。
官司一直打到联邦法院，2015 年1 月，经过几年的层层上诉，最终的判决是，老房东需要赔偿房客将近8 万欧元。（案件号：VIII ZR 51/14）
二、租房押金不能抵少交的租金
房子有问题，房客认为应该减少房租，房东认为不应该，这种事情不少见。在这种情况下，房东是否可以从租房押金中扣钱呢？房东肯定认为这样做有道理，但法庭不一定这样看。
这下面这个案例中，房客搬入时交了1400 欧元的押金。租房合同里一项附加条款里写道：“在租房关系存在的时间内，如果房客没有支付某项应该支付的费用，房东有权从押金里扣钱。”
后来房客因为某件事情自己降低了房租，也就是说，在没有和房东达成协议的情况下，少交了房租。于是房东根据合同中的条款从押金中扣除了房客少交的那部分租金。
联邦法院2014 年5 月的判决是，合同中的这项附加条款让房客吃亏了，“不合理”，所以“无效”。
很多人看到这个案例时，可能会想到一个问题：那位房客擅自少交房租，到底是因为什么？她有理还是房东有理？
这里牵扯到一个问题，就是德国法庭判案时，只是针对一件事情，比如房客状告房东擅自扣了她的押金，法庭只是针对这件事情做出判决。而为什么房东扣了押金是另外一回事，如果房东不满意，可以也向法院提出告诉，通过法律途径把少交的房租拿回来，但是不能去动押金。
换句话说，房客做错了，房东不能因此也去做一件错事去弥补自己受到的损失，而是要通过法律，让法庭去判决谁对谁错。否则的话，双方都觉得自己有理，就扯不清了。（案件号：VIII ZR 234/13）
三、房屋内部粉刷费用房东出
如果在住房合同里写着房子内粉刷工作的钱由房东出，那么房东就必须报销这部分费用。
柏林一名房客和房东签订的租房合同里写道：“房子内粉刷工作费用由房东承担。如果房客自己或者找一家服务公司粉刷，那么他可以找房东报销费用。”2012年，房东表示今后要自己来处理这项工作。
但是房客不同意，而是自己粉刷了墙壁、天花、门和暖气片，而且达到了专业水平。为此房客向房东索要了2440 欧元的费用。房东认为他们是自己粉刷房屋的，这笔费用不合理。
在2014 年12 月的判决书中，联邦法庭的法官写道，房客索要这笔费用是合理的。
案例中没有写明房客是否是专业粉刷工，但不管怎么样，其水平和专业的一样。其实等于是房东雇用房客给房子内部粉刷了一遍。对于手工业工作报酬高的德国来说，2440 欧元属于正常范围内。（案件号：VIIIZR 224/13）
四、在自家阳台上抽烟也要有节制
什么时候在自家阳台上抽烟，看上去是自己的自由，但是如果影响到邻居，情况就不一样了。
勃兰登堡州的一家人里有几位是烟民，他们抽烟时就到阳台上，一天在阳台上的香烟消耗量最高可达20 支。他们楼上住着一对夫妇，不抽烟，但是天天在阳台上能闻到楼下飘来的烟味，长期被迫吸二手烟，这让他们担心会给健康带来负面影响，在自家阳台上休息心里都不安定。
于是他们把楼下的烟民邻居告上法庭，希望每天能有一段“无烟时间”，让他们可以放心大胆地使用自家的阳台。
前几级法院都判烟民胜诉，认为他们有在自家阳台吸烟的自由。但联邦法院判烟民楼上的邻居胜诉，烟民必须保证在某个时间段内不去阳台吸烟，让邻居放心地使用自家的阳台。（案件号：V ZR 110/14）
五、减少租金要看时间
如果房客发现住房有一个缺陷，这个缺陷影响到了居住质量，而且是每隔一段时间出现一次，那么房客只能要求在出现缺陷的这段时间内减少房租。
2001 年到2011 年之间，一个医生在黑森州开了一个诊所，诊所的房子是租来的。2008 年9 月、10月和11 月，他少交了房租，他对房东表示，夏天时，因为室内温度太高，所以有些房间不能使用，所以他要减少房租。
联邦法院认为医生的行为不合法，只有在房屋缺陷出现的那几个月，房客才可以减少租金。9 月、10 月和11 月显然已经不是夏天，在秋天凉爽季节，所有的房间又都可以使用了。（案件号：XII ZR 132/09）
大纪元记者文婧德国报导
责任编辑：余平
