德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案件。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例，我们将在每个月第二周的房地产版上为大家介绍。
11、如何解除车库租约
如果租车库的合同和租房的合同是分开的，可以单独解除租车库的合同吗？
具体案例如下：杜伊斯堡的一位女士租了一间公寓，同时也把150米外的一个车库租了下来，房子和车库的主人是同一个人。
但是，在租房合同中并没有提到这个车库，房客只是和房主口头达成了协议，每个月交多少租金。
后来，房主想把车库收回，但是房子的租赁关系不变。房客对此非常惊讶，她认为在租这间公寓时，是连车库一起租下来的，怎么可以单独终止出租车库的合同呢？于是她将房东告上法庭。
联邦法庭最后的判决是，车库和房子不是写在同一张合同上的，所以租车库的合同可以单独解除。（联邦法庭，2011年10月12日；案件号：VIII ZR 251/10）
这里需要说明的是，按照德国法律，口头约定和书面协议具有相同的法律效力。当然，口头约定的风险比较大，因为如果对方不承认的话，就没有办法证明了。
12、其它城市“房租指数”是否可借鉴？
德国很多城市都有一个“房租指数”（Mietspiegel），可以做为制定租金高低的参考。一个大城市的“房租指数”不能用在旁边的小城镇或者乡村上。
具体案例如下：在纽伦堡附近一个拥有4500名居民的小镇上，一位房东想将每月房租从271欧元提高到324欧元。德国法律规定，提高房租时需要参考当地的“房租指数”，这位房东也不例外，但不是所有地方都有“房租指数”，尤其小地方更没有，这个小镇就没有。
于是这位房东就把附近大城市纽伦堡的房租标准拿过来，他也知道小镇房租无法和大城市相比，因此就自作主张地将其减少了30％，当作自己小镇的房租标准。
但联邦法院认为，这种计算方法无效，因为两个地方的租金水平“无法相比”，所以他不能据此提高房租。（联邦法院，2013年11月13日；案件号：VIII ZR 413/12）
背景介绍：什么是“房租标准”？
如何计算当地平均房租？一般来说要看当地的“房租标准”，也叫“租镜”（Mietspiegel），这个标准是由当地政府、房东协会以及房客协会共同制定的，反映了当地的租金情况，但并不是德国所有的地方政府和协会都进行这项计算。
13、是否可在租住公寓里办托儿所？
如果想在租来的房子里办托儿所，那么必须经过房东的同意，而且这还不够，邻居的意见也非常重要。
具体案例如下：科隆一位女士租了一间80平米的公寓当作住房，她的职业是日托保姆，她招收了5个小孩子。一位邻居觉得太吵了，因此提出抗议。
联邦法院判决，托儿所不属于居住功能，而是商业行为，所以自己的房东同意了还不行，还得要这栋楼里75％的房东同意才成。如果这栋楼由一家公司管理，那么就得征得这家公司的同意。
在上述案件中，那栋楼里只有66％的房东同意了，所以这位房客的日托保姆的工作自然就干不了了。（联邦法院，2012年7月13日，案件号：V ZR 204/11）
14、公寓着火了 谁赔偿损失？
因为房客的原因，公寓里着火了，房东得处理火灾给房屋带来的损失，而且有义务通知保险公司。
具体案例如下：房客的12岁女儿在厨房里打开灶台，把锅放在上面，里面是油，然后离开了厨房。结果油过热，自己燃烧了起来，引起了火灾。
因为是房客的问题，所以房东拒绝承担损失，也不想通过建筑物保险（Gebäudeversicherung）来支付修复的费用，他给出的原因是：如果通知保险公司，那么日后保险费就会上涨。
保险费一直是由房客交付，包含在每个月的房租附加费用中。
联邦法院的判决是，在房屋受到损失的情况下，房客有权利要求房东通知保险公司来赔偿损失。（联邦法院，2014年11月19日，案件号：VIII ZR 191/13）房客平时交纳保险，就是在发生类似的情况下使用。至于保险费是否会上涨，不应该是房东考虑的问题。
15、房东谎称房子自用而赶走房客 咋办？
在德国，房子虽然属于房东，但想和房客解除租房合同可不是一件容易的事情，大部分房东提出的理由是，他自己或其家人需要住。如果房东说假话，那也得付出代价。
具体案例如下：一名房东称，她的20岁孙女和其生活伴侣需要住房，所以房东要把房子收回给她孙女用。房客信以为真，搬了出去。
但最后房东的孙女并没有搬进去。这个女孩称，在整修房子时，她和其生活伴侣吵架了，感情上出现了一些问题，所以并没有按照之前的计划一起搬进去住。
房客不相信这个女孩给出的理由，认为房东是用说谎的方式达到了赶走房客的目的。
联邦法院也不相信这个女孩的说法，因而判决房东需要支付给房客损失赔偿金，金额为两个月的租金，一共1400欧元。（联邦法院，2012年6月13日，案件号：VIII ZR 356/11）
（未完待续）
大纪元记者文婧德国报导
责任编辑：余平
