38、房租一次没及时交 可解约？
一般来说，如果房客有一个月没有及时交房租，并不是大问题，房东一开始会催促，但是不会马上就采取措施，比如解除租房合同，但凡事都有例外，如果房东不按常规出牌，是否违反了法律呢？
例如房东和房客的关系很差，很想将房客的房子收回来，那么房客稍微有一点地方做得不好，都可能成为房子被收回的理由。
下面的案例中，一位房客应该在每个月第三个工作日交房租，但有一次他没有按时支付。在这个月还没有过去时，房东就给了房客一份解约书，给房客3个月的期限，让他搬出去。
为什么是3个月呢？因为正常的解约都应该给对方3个月时间，这样房客有时间找房子，房东也有时间找新房客。
房客认为，德国法律规定，2个月没交房租，房东才可以无限期解除租房合约，而他现在只是1个月没交，何况这个月还没有过去，所以房东的行为不符合法律。于是房客将房东告上法庭。
联邦法庭认为，房东的做法没有问题。如果房客2个月没交房租，那么房东可以将此当成特殊情况，马上无限期解除租约，无需顾及3个月的搬走时限；如果1个月没有交房租，房东不能马上将其当作特殊情况解约，但是可以按照正常程序解约，给房客3个月的期限搬出去。
案件号：VIII ZR 107/12；判决时间：2012年10月10日。
39、房客减房租闹乌龙 房东怎么办？
房客认为房子有问题，于是自行减少了房租，但是最后专家证明，房子的问题是房客造成的。这种情况下，房东可解除租约。
下面例子中的房客在实际生活中极少见到。一位房客看到公寓墙壁发霉，出现了冷凝水，他认为房子有问题，于是将房租减少了20%。房东认为，房子没有问题，是房客没有注意通风换气，所以造成了发霉，遂无限期解除了租房合约。
法庭找来的专家认为，房子本身没有问题，房客问题很大，在公寓里摆了2个鱼缸，外加一个养蛇的饲养箱，这造成公寓里潮气太大。
在法庭上，房客承认了是自己的问题，那么是否房东的解约书就没有必要了？法院认为，房东的解约书仍然有效。理由是，房客即使认为自己有正当理由降低房租，也应该先将房租交上，之后再通过法律途径解决此事，而不应该在房东不同意的情况下少交房租。
案件号：VIII ZR 138/11；判决时间：2012年7月11日。
40、公寓增建 房客需多交房租 ？
公寓增建，面积扩大，房租当然会升高。多出来的房租，房客应该交还是不交？这要看房客自己的行为。
此案例中，一位女士住在一个56平米的公寓里，这个公寓的一部分在二战中被毁，一直没有修复。在这位女士居住期间，房东将这个部分修复了，公寓面积增加了29平米。房东将每月房租增加了307欧元。这位女士拒绝支付，理由是，不是她想要增建公寓的，而是房东自己，而且她也没有同意增建。但另外一方面，这位女士使用了这部分多出来的面积。
联邦法庭的判决是，这位女士必须交纳增加的房租，因为说的不算数，做的算数，使用情况才是最重要的衡量标准。
案件号：VIII ZR 298/13；判决时间：2014年7月2日。
41、房子有问题 房客说还是不说？
房子有问题，房东就需要马上解决，如果不解决，那么后面可能会有更大的问题。
一位房客发现公寓墙壁发霉发潮，告诉了房东，并提出减少15％的房租。房东同意了，但没有采取任何措施。
冬天来临时，发霉发潮的情况恶化，这次房客没有告诉房东， 而是又减少了15％的房租。
房东因此而解除了租约，理由是，房客应该告诉房东情况恶化，之后再有所行动，但房客没有说。
联邦法庭的判决是，房客已经将问题告诉了房东，是房东自己没有采取措施，房客没有义务向房东通报发展情况。
案件号：VIII ZR 317/13；判决时间：2014年3月18日。
42、隔壁房间是妓院 如何起诉？
邻居的公寓不是房主自己住，而是出租给了妓女，说白了，就是旁边的公寓是家妓院。当然，这是征得了房主同意的，但如果同住在这栋楼里的其他人有意见，该怎么办呢？
在下面案例中，在一栋有多间公寓的房子里，房主A将房主B告上法庭，因为B将房子出租给了妓女，A认为有了妓院以后，房子里噪声变大，楼梯间和走廊变脏。
问题是，这栋房子里所有的房主以前就已经约定好，这类法律起诉需要大家一起做。联邦法院判决，这个约定是必须遵守的，单独一个房东起诉是不可以的。
案件号：V ZR 5/14；判决时间：2014年12月5日。
43、房东易人 欠下的房租如何算？
一位柏林的房客在搬进来时交了1020欧元押金，在他居住期间，房东易主，房客和老房东的房租合同无效，房客重新和新房东签订了合同。
等到房客搬出去时，新房东没有把这笔押金还给他，理由是，针对老房东，房客还有房租没有交，所以要从押金里面扣除。
联邦法庭判决，新房东应该把押金还给房客，因为押金只是和当下的房租合同有关，和以前的无关。以前欠下的债如果不及时索要，那么过了一定的期限后，就不再具有法律效力了。
案件号：VIII ZR 36/12；判决时间：2012年7月11日。
44、租房附加费如何计算？
租房附加费有不同的计算方法，比如按户算，按面积算，按人头算等等。还有一种按“人头月份”计算的方法，就是看一间公寓里有几个人生活，还要计算他们生活在这里的时间，即几个月。计算居住在所有公寓里的人的时间，最后按比例交租房附加费。
一位房东计算垃圾运输费和水费的时候就使用了这个方法，得出的结果是，房客们还需要补交830欧元。房客们拒绝支付，因为他们认为这种计算方法不明确。
联邦法院认为房东有理，因为“人头月份”计算方法既清楚又透明，完全没有问题。
案件号：VIII ZR 97/14；判决时间：2014年10月22日。
（未完待续）
大纪元记者文婧德国报导
责任编辑：余平
