违法转租 代价昂贵 在法国如何合法转租或分租

在法国,一对夫妇转租了他们租赁的房屋,近日被法院责令向房主偿还所有非法收取的租金。对租户来说,在法国要遵守哪些规则,又涉及哪些风险呢?

据《费加罗报》报导,非法转租房屋的个人仅支付几千欧元的罚款。2016年以前,司法还是比较宽松的,法院只判决他们偿还原告的律师费或精神损失费。租户从来不必向业主支付非法收取的租金。

今年2月中旬,非法转租房屋的租户第一次被判处向房主偿还所有非法收取的租金,但该租户宣布破产,房主还是钱财落空。Airbnb对于允许其租房信息在网站上登出负有责任,被责令退还预订费。赔偿的总金额为8000多欧元,远远低于业主应该收回的57000欧元房租。

今年6月,法院判处了一个追溯至2016年4月的上诉。据《巴黎人报》报导,这一次租户确实必须偿还房主所有非法收取的租金。这笔款项总金额超过27000欧元,还必须加上3000欧元的律师费。

(Fotolia)

对于那些想转租房屋和可能在非法转租的情况下承担风险的租户,这次法院的判决是一个契机,提醒人们应该了解合法转租所要遵循的规则。

需获得房主的书面同意

租户只能在出租人书面同意的情况下,才能将其全部或部分主要住宅转租。无论是空房租赁还是带家俱租赁,租户必须向房主申请转租授权。专家强烈建议通过邮寄有签收回执的挂号信(lettre recommandée avec accuséde réception)方式向房主寄送授权申请。

转租的租金受到管制

收到房东开的绿灯后,房客还必须获得房东对转租租金的同意书,在任何情况下,“转租金额不得超过主租户支付的租金”(1989年7月6日法律的第8条)。当转租部分住宅时,这一上限也适用,根据转租面积占住房面积的比例换算。

与转租房客签订合同

在房主同意转租和租金后,租户必须在不涉及房主的情况下与转租(或分租)房客签订合同。在这份合同中,必须指定租赁期限、解除合同的条款、租金金额、付款日期和截止日期、担保金金额和房屋状况清单。租户还必须声明转租的是全部还是部分住宅。最后,租户必须向转租(或分租)房客提供房主的书面同意书和其现行租赁合同的复印件。

谁应对损坏或不付款负责?

法律规定,房主与转租(或分租)房客之间没有直接关系,应该由租户承担任何未付房租或住房损坏,但风险通常由房主承担。

非法转租租户有什么风险?

房主可以通过执达员(huissier)证明非法转租的情况,并向租户发出警告,要求其遵守租约的条款。在租户拒绝的情况下,房主可以要求转租(或分租)房客搬出和/或解除其租约,并要求租户偿还非法收取的租金以及数千元的律师费或精神损失费。另外,主租户在租约到期时可能会失去续租权。

【大纪元2018年06月13日 记者关宇宁报导】

责任编辑:周仁

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