市场如同身体，得有适当温度，过热容易泡沫化，太冷又成了不景气。只有温度适中，或在合理范围内浮动，才能保证健康运转。近几年德国房市越炒越热，特别在一些人口集中的大城市，地产商恨不得见缝插针式建房，可房子仍是供不应求。为避免房市发烧，产生泡沫，德国政府正绞尽脑汁浇凉水降温。
德国越来越多的人买房不再中规中矩，他们尽量争取低首付、低月供，否则根本无法承担飞涨的房价 。但是这样做的最大风险，就是最终造成德国房地产市场泡沫化。
房价飞涨 传统买房方式行不通
以往谁要想拥有自己的房产得从上学时期开始储蓄，30岁的时候就可以支付30%的房款以及购买房屋的附加费用（Kaufnebenkosten），其余的房款通过银行贷款来支付。月复一月，年复一年的按计划还贷。退休之前便成了“有房一族”，可坐在自家阳台上悠闲地晒日光浴。
然而上面的贷款购房方式已经渐成历史，因为不是每个人都能拥有一份高收入工作，都有余钱来进行定期储蓄。如果不能获得一笔可观的遗产，或从父母那里得到经济资助，买房就成了遥不可及的梦。同时由于较低的贷款利率和较高的房地产需求，德国的房价也在不断升高。
据市场调研公司F+B最近公布的调查结果显示，在过去的三个月里，德国公寓的价格平均上涨2.2%， 独栋住宅的价格也平均上涨了1.8%。而同比去年，公寓和独栋住宅的价格分别上涨了7.1%和5.2%，这一数值高出了德国正常通货膨胀率的许多倍。
其中法兰克福公寓的价格上涨了19%，科隆15%，斯图加特11%，慕尼黑公寓的价格虽然只上涨8%，但是依然是房价最高的城市，达到了平均每平米4200欧元。
如果再把时间拉长一点便更容易看出德国房地产价格的劲爆：据F+B的调查数据显示，德国公寓在过去五年的价格平均上涨了31%，近十年上涨了40%，特别是汉堡市中心的房价在过去十年暴涨了89%。
首付低、还期长 已近临界点
房价不断上涨使得很多公寓的价格都已超过30万欧元大关，大部分的家庭根本无法承受。加之买房附加费用，如公证费、房产登记费等都在逐年增高。所以留给贷款买房人唯一的出路就是：尽量少的首付和较少的本金偿还额度（Tilgung），这样自己的工资才能供得起住房。
但是这会使德国的房地产市场过热，甚至会引发信贷系统的危机，Finpolconsult咨询公司的贷款专家杜博尔（Hans-Joachim Dübel）先生表示。杜博尔的Finpolconsult咨询公司为世界很多国家政府提供咨询服务。杜博尔本人曾在世界银行工作，目前他主要致力于研究欧洲的住房贷款系统。
“一种典型的模式就是：低贷款利率和高住房需求使得房价不断飙升”，杜博尔说，“而各银行为了在激烈的竞争中生存，不得不一再降低贷款标准”。
这种降低的标准体现在：例如很多银行提供低首付贷款，或者提供初期的低本金偿还额度。特别是还款期限（Kreditlaufzeit）被模糊化了，然而这正是德国“固定利率等额度本息还款式贷款”（Annuitätendarlehen）的软肋。长期的低利息和低本金偿还额度会使贷款人耗尽一生都无法将贷款还清。因为本金偿还额度越低，还款的时间就越长。
比如一个人向银行贷款30万欧元，利息为1.5%，本金还款比率（Tilgungssatz）为3.5%，那么借款人需要25年的时间将贷款还清。如果本金还款率降至1.5%的话，借款人则需要50年的时间才能将贷款还清。而这么长的还款时间对于借款人和银行来说都是不利的，因为谁都无法预见在这50年里会发生什么事情。
杜博尔警告称：“这种情况持续下去最终会到达一个点，那就是下降的利润率、增高的贷款价值比率（Beleihungsauslauf）和极端的还款期限同时出现”。根据过往欧洲其它国家房地产市场走势的经验，这就是房地产泡沫即将破裂的临界点。
美国次贷危机是前车之鉴
很多信号表明，德国的房地产市场已成过热趋势。就拿首都柏林为例：很多柏林的房地产开发商和承建商都同时提供购房贷款服务，这些公司提供的初期本金还款率1.5%的贷款已经成为常态。
据信贷网络平台Interhyp显示，目前有计划提供零首付购房贷款的银行或企业较2015年增加了60%，同时零首付贷款的申请人也从9.5%升至15.1%。只有约10%的贷款申请人愿意多付一些首付来申请贷款。
“从目前的情况看平均的本金还款率稍有上升，因为很多家庭拥有较高的收入”，杜博尔说。“但是令人担忧的是那些下层的贷款申请人。他们往往只有较低的收入来源、被高估的贷款价值比率和较低的本金偿还额度”。如果这部分人无力偿还贷款，后果将不堪设想。
信贷危机并不是大量的贷款人无力偿还贷款造成的。杜博尔说：“美国次贷危机时只有约2-3%的中产阶级出现了信贷亏缺（Kreditausfall）便使得美国两家最大的住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）破产”。
政府欲出新法规给房市降温
德国的银行系统显然没有为可能发生的市场变化，例如贷款利息上升或者房地产价格降低等做好充分的准备。“比如储蓄银行（Sparkassen）再像目前这样高估贷款价值比率、延长还款期限和计息期限（Zinsbildungsfrist）提供贷款的话，储蓄银行的危机便不会太远了”，杜博尔说。
德国政府也看清了目前房地产市场过热的形势，预计明年夏天德国政府将制定新的贷款法来给房市降温。据悉，新法将规定购买房地产贷款的最高额度，限定必须归还一部分贷款金额的日期。同时新法规将对贷款申请人还款能力的界定做出严格的规定，此外贷款合同内必须写明最少还款金额。由此看出，免本金贷款（Tilgungsfreie Kredit）未来将不复存在。
小额度的贷款在一定的金额内可免受新法规的影响。为房屋修缮和翻新所申请的贷款、承建福利房所申请的贷款也不在新法的规定范围内。另外已经批准签发的贷款也不受新法规的制约。
大纪元记者樊伊、唐佳德国报导
责任编辑：余平
