地产行家:德国房市投资前景尚佳

德国房地产市场近几年经历了显著增长,为了帮助华人投资者更好地投资德国房产,德国地产中介公司Bewocon的合伙人卡尔·泽勒(Karl Zeller)先生接受了我们的采访,并介绍了德国的房市现状、税法体系、购房流程和投资前景。

记者:请简要介绍一下德国房市的状况?

Karl Zeller总体而言,德国的房地产市场在近几年经历了显著增长,在过去的十年中资产价值几乎翻了一番。因此,会计师事务所普华永道(PWC)在2015年发布的城市投资前景(City Investment Prospects)分析中授予柏林头把交椅。知名房地产服务商第一太平戴维斯(Savills )也首次将它写进《12城市报告》中。这都进一步带动了海外资本对柏林房市的投资,无论是对全德国还是首都柏林都是个好消息。

对柏林楼市来说,2016是强劲的一年,在前两个季度中,市场对柏林房产的需求持续增加,国际投资也在迅速增长。虽然需求增加也带动了价格的上涨,但是比起欧洲其它的主要城市,柏林的房产投资还有巨大的上升空间。例如柏林中心的米特区(Mitte),豪华公寓的每平方米房价是6,957欧元,而伦敦的梅菲尔则是13,515英镑。

根据环球地产指南(Global Property Guide)的研究,由于住房供应短缺和强劲的经济基本面,德国的房市依然强劲。在2016年第一季度的三个月内,公寓价格就增长了1.95%。而从中长期历史来看,柏林公寓的价格增长也是很稳定的。

记者:购买德国物业时所涉及的税费?

Karl Zeller通过专业的中介来购房,整个过程会相对简单而高效。在购房过程中最主要的支出包括:

  • 公证费(Notary fees)约为房价的2%
  • 房地产中介的代理费(房价的3-6%)
  • 增值税19%
  • 土地转让税(Land Transfer Tax),具体取决于德国的各州的规定,范围为5-6.5%,通常按照6%估算。

记者:针对外国投资者是否有限制或额外费用?

Karl Zeller德国对外资开放,因此对于海外买家投资房产的限制或额外税费也很少。整体来看(并非针对房产投资),非欧盟的居民需要缴纳个人所得税(最少15%),非德国公民税率是25%。个人所得税每季度一缴,并基于个人的前一年纳税申报。

德国税制的一个优点是,如果持有房产的时间少于10年,但是资本增值的收益部份被重新投入房产中,或者拥有房产的时间超过10年,都不需要缴纳资本利得税。资本利得税的税率区间与个人所得税的税率区间相同。

需要注意的另一个问题是遗产税,其税率是根据受益者的身份而定的。如果是遗留给配偶或子女,那么会按照房产折旧的价格征收7%;遗留给父母或祖父母,税率为15-20%;如果遗赠给无关的个人或组织,那么税率是50%。

记者:在德国购买物业的全过程?

Karl Zeller整个过程可以归纳为以下几点:

  • 预先安排融资
  • 选择你的新家
  • 对于已建成的房产,直接提出报价。对于新建房产(期房)需要签署预订文件并缴纳预订金。
  • 双方同意成交后,预约公证人并各自指定律师。
  • 公证人起草必要的文件,并将其发送给买方和卖方的指定律师。
  • 敲定按揭贷款,如果准备现金购买,还要准备资金证明。
  • 签署购买合同,公证人为买卖双方读出合同的全部条款(德国法律规定必须完全理解合同),这里非德语人士应指定一名专职翻译。
  • 支付费用(公证费,房价2%,地产代理费,房价3-6%,再加19%的增值税)。
  • 公证人登记出售。
  • 缴纳土地转让税(房价的5% – 6.5%)。
  • 如果是购买期房,那么根据施工阶段分期付款,全部完工后最终付款。
  • 在德国土地注册处注册房产的所有权。

记者:在德国购房出租进行投资的优势?

Karl Zeller目前,德国的房产很容易出租,因为60%以上的人都倾向于租房,住一段时间然后再买房。因此这对投资者是非常好的消息。为了保护租房者不至于受暴涨的租金或流氓房东的伤害,有一系列政策保护租赁双方都能共同受益。

例如柏林2015年通过的新租金管制法,规定了租金的上限,以避免市中心流行地区的房租过高导致房客被驱离。该租金上限是由设立在城市各个区域的独立机构根据两年一次租金普查来设定。对于所有新签订的租房合同,起始的租金不能超过该上限的10%,如果有必要,房东仍然可以加租,但是不允许租金暴涨。

这一措施受到了全柏林的欢迎,因为它仍然保持了市中心关键地区的全球性吸引力,而且越来越多的高端房产分布在广阔的大众住宅区——确保了这些豪宅不会一到夜间就陷入形单影孤的境地——这吸引了很多富豪。

记者:近几年华人投资德国房产的趋势?

Karl Zeller事实上,柏林在亚洲买家中已经流行了好几年,从2014年起,德国作为欧洲最大的经济体和世界第四大经济体,投资一直在稳步增长,也是最大的海外投资者目的地之一。其它几个大城市,如法兰克福和汉堡在过去的亚洲买家中也很流行。不过,由于柏林的投资回报强劲,提供了独特的质量和价值,而且还有更多的豪华房产在建设和规划之中,因此更受亚洲买家的欢迎。

有趣的是,当前柏林房市上最大的亚洲买家群体是韩国人,在2012年至2015年间共计投资了12.8亿欧元,其次是马来西亚和新加坡人,分别投资4.64亿欧元和4.53亿欧元。而包括香港和大陆在内的华人投资者共投资德国房产4.64亿欧元。

另外,国际大公司在德国的大笔投资也会促进房市繁荣。目前,多家全球性的大公司在德国(当然,主要是柏林)设立了办事处,例如IBM、谷歌和微软都把各自的中欧总部设立于此。然而,更大的一个趋势是众多新的创业公司在德国柏林成立,许多创意产业的人才都被柏林所吸引。据估计至2020年时,德国的初创公司将产生10万个新职位。届时那里住房供不应求的情况将更加严重,房价再度攀升已是可预见的结果。

大纪元记者逸铭德国报导

责任编辑:王亦笑

Pin It on Pinterest

Share This
返回顶部
大纪元德国生活网简介 | 授权与许可 | 版权©2016年大纪元德国生活网 保留所有权利