德国房价近几年来一路猛涨、势头强劲，一方面吸引了世界各地的投资者，另一方面也引发人们对房地产泡沫化的担忧。不过专家分析，这种担忧大可不必，德国房市不仅没泡沫，其健康程度还可以为欧洲其它国家树立典范。
和伦敦、巴黎相比，德国大城市的房价可谓性价比非常高，但近几年德国房价的蹿升速度也很可观。很多大城市的居民都有这样的感觉：房租支出在家庭消费里所占的比重越来越大，不动产的价格一路猛涨，居民收入虽然也在增加，但涨幅远远赶不上房价的增长。
六大城市房价涨幅是收入涨幅的8倍
德国人民银行和赖发森银行联盟（BVR）最近针对居民收入与不动产价格进行了调查，结果显示，从2007年至今，十年时间里，德国六个大城市：柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福和斯图加特的住宅价格平均涨幅超过了50%。
与此同时，家庭收入增长刚超过6%。也就是说，住宅价格涨幅是收入的8倍多。在慕尼黑、斯图加特、汉堡，或者一些大学城如图林根等地，能找到便宜的房子已经属于个别情况。
BVR银行董事Andreas Martin认为，从未来中期走向看，价格也不会下降。
大都市的不动产市场回落的可能性很小，主要因为居民对于住宅的需求一直增加。据统计，2012年至2016年，这六个城市的居民数量增加了48万人，而住宅建设远远跟不上居民数量的增加。住宅少、需求大造成住房紧张。此外，低利息政策也让一些投资者考虑在大城市购买房产，其中也包括来自外国的投资者。
在德国大部分城市或者乡村地区，居民都能感到房价的明显上涨。据统计，去年德国范围内自住房产的价格增加了4.8%，其中城市地区的涨幅达到5.5%，乡村地区是4.0%。
慕尼黑未来房价上涨预计最大
邮政银行最近也发布了一份房价调查，对2030年前德国主要大城市的房价发展进行预测。调查显示，在402个德国城镇、地区中，超过一半地方的不动产价格到2030年将保持稳定或者升值。
特别是在大城市以及相邻的乡镇，属于未来明显升值的地区。从德国整体范围来看，东、北部地方（前东德地区）的涨幅要弱于西、南部地区（前西德地区）。
调查显示，慕尼黑的不动产价格涨幅最大，到2030年该城市每年平均涨幅预计为1.3%，2016年慕尼黑平均房价是每平米6149欧元。
德累斯顿和汉堡排在第二、三位，预计年涨幅为1%和0.9%。2016年这两座城市不动产的每平米价格分别是2009欧元和3884欧元。
房地产并未泡沫的主要原因
德国房地产研究学会（GIF）与房地产协会（BID）近日联合公布了“2017年房地产经济因素”研究报告。报告指，德国房地产市场并未出现人们所担忧的泡沫危机。这可以从下面几个方面来分析。
第一：房价区域性差别很大
并非德国所有地区的房地产都蓬勃上涨。大家经常会看到德国房价上涨的报导，但仔细观察，这些大都集中在几个屈指可数的大城市。
大城市的房价猛涨虽然也带动周边不少中小城市的房价水涨船高，但是在那些相对偏远乡村地区和小城镇，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。
第二：银行贷款条件严格
银行在房地产贷款方面一如既往地严格审查，甚至为确保房产市场的稳定，还出现了比以往更加严格的趋势。
通常银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款，符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。投资者还需缴付占购房价格10%左右的购房手续费。
对投资方还款能力的严格审查，确保了房产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。
第三：租房比例居高不下
租房比例始终维系在一个稳定的高度，说明人们并没有对倒卖房产趋之若鹜，这也有力地保证了经济发展的稳定性。
美国次贷危机发生前，人们的自有房比例在短期内就大幅上涨了10%，而在德国自有房比例却始终稳定，多年来一直保持在大约45%左右，大部分人都是租房住，这一数字甚至在低利率时代也没发生太大波动。
德国经济研究所（IW）房地产专家Michael Voigtländer表示，诸如之前美国过度借贷导致的次贷危机，或是西班牙过度建房导致的房价大跌，在德国都不会发生。德国大城市的房价还会持续上涨，这是真实的经济增长和人口大量涌入带来的必然结果，并非人为地推高价格或是虚假的泡沫。
另外，目前欧洲所实行的低利率政策也促使更多人把钱投资在房地产上，不过这并没有导致投资过度，甚至也没有让住房贷款出现大幅增长。房地产专家Tobias Just表示，房地产泡沫的表现是，过度膨胀的贷款、急剧上涨的租金和人们普遍发现倒卖房产确实大为有利可图，而这些在德国都不存在。
正如研究报告中所写的，德国房地产的风险性非常均匀地分布着。而且德国有关税收的法律也让投机倒卖房地产的得利空间非常小，这也导致德国人在投资房地产方面相对保守，完全不足以吹起任何危险的泡沫，这对于欧洲其它国家也都很有借监意义。
【大纪元2017年08月12日 记者穆华、王亦笑德国报导】
责任编辑：净华
