调查显示，在402个德国城镇、地区中，超过一半地区的不动产价格到2030年将保持稳定或者升值。
根据德国邮政银行近期发表的一份房价调查报告分析，从德国主要大城市在2030年之前对房价发展的预测来看，整体价格发展比较乐观。今天我们来分享一下，在德国买房的投资回报如何分析，以便华人读者在德国投资前做好准备功课，有的放矢。
不是投机而是投资
德国的一应法律法规、税务条款都决定了，房地产市场不是一个可以“低买高卖”的投机场所，更不可能让人一夕暴富。不过，想要长期投资、稳定保值，这里却是非常理想的。
实际上，在德国除了自住房外，购买房产已经不是简单的投资问题，而是一笔要付出体力和脑力并需要持之以恒打理的生意，周期可能长达10年之久。
所以，德国之外的华人朋友们要做好长期投入工作和付出时间的心理准备。当然，这种体力方面的投入，相比于自己经营商铺或者开立实体公司所付出的劳动和操心来说要小的多，而收益率相对高。
一、购房成本
要了解自己的投资收益，首先要对购房成本进行计算，主要包括房价（含增值税），车位费（含增值税）和各种交易费。房价和车位元费都直接在交易报价中体现，而总体交易费主要是由各种税和费用组成。
如果是非德国华人在德国置业的话（欧盟区内华人有合法身份和长期工作的，可以在德国少部分银行获取贷款），一般全款买房的情况比较常见。总体交易成本费用主要包括土地房产购置税、公证费和登记费、仲介佣金等三大主要支出。
| 收费项目 | 占购房比率 |
|---|---|
| 土地房产购置税（Grunderwerbsteuer） | 3.5－6.5% |
| 公证费（Notargebühren） | 1.0-1.5% |
| 登记费（Grundbucheintrag） | 0.5% |
| 仲介佣金（Maklerprovision） | 3.0-7.0% |
| 常规每年的土地税（Grundsteuer）（租客承担） | 0.3% |
1.土地房产购置税：
3.5－6.5%，德国各州的差异较大，是主要影响交易成本的因素。比如房屋购买价格是20万欧元，在巴伐利亚州需要缴纳7000欧元的税款，而在石荷州则要缴纳1.3万欧元的税款。
| 联邦州或城市州 | 占购房比率 |
|---|---|
| 巴伐利亚州、萨克森州 | 3.5% |
| 汉堡 | 4.5% |
| 巴符州、不莱梅、梅前州、下萨克森州、莱法州、萨安州 | 5.0% |
| 柏林、黑森州 | 6.0% |
| 勃兰登堡州、北威州、萨尔州、石荷州、图林根州 | 6.5% |
- 数据来源：德国财政部
2.公证费：公证费一般各州也不绝对一致，在1%－1.5%之间。
以北威州为例，整个房产的交易成本费用一般是12.07%（其中包括土地房产置换税是6.5%，公证费和登记费是2%，仲介佣金一般是3.57%。），有变动的话，主要是仲介费用比率有所不同。
二、收益增值部分的合理避税
除了购房成本外，还要考虑房产增值部分未来缴税。
根据德国法律规定，如果房产持有10年以上，或者持有不足10年就进行了交易，而投资收益部分又重新在德国进行了房地产投资的话，那么房价增值部分免缴纳资本利得税。
资本利得税（Kapitalertragsteuer），对非欧盟居民来说最少是15%；对非德国公民的欧盟居民来说是25%。
因此，在德国投资的房产，要么持有10年以上再进行售出；要么在10年之内售出的话，需要对增值的部分进行二次购房投资，可以进行合理的避税。
三、投资收入的构成
对德国之外的华人来说，德国的房产投资回报，实际上包括两部分：
房产本身的增值部分，也就是房价上涨带来的投入本金的增值。
举例说明：笔者了解的一个案例，有朋友2012年在德国杜塞尔多夫Flingern Nord投资入手的7万欧元70平米房子，由于房子本身状态不是很好，所以价位低于市场平均价，但2017年售出时也是以低于市场平均价的14万欧元出手，仅房价部分的增值就达到了100%。
投资房的出租收入。需要注意的是，德国对于房屋出租和租金都有严格规定。
对于这两部分收入的预期，主要看投资者本身的投资策略，是更注重每月的租房收入带来的现金流；还是更注重长期持有过程中的房产增值的远期回报。
如果更注重现金流的话，那购房时就要考虑购入地段和房屋装修品质都比较好的房子，以及房屋的房间格局要好。这样可以把一套房子拆分给学生或者是在本地打工的人合租，从而每月的租金收入就会相对较高。
麻烦的是一定要找到德国本地可以信赖的房地产讬管机构对房子进行定制化的出租。而房子本身来说未来房价远期价格上涨的优势可能不见得一定很大。
如果看中租金收入的话，每年的租金收入（含税）除以房产总投资额（房价+车位价+交易成本费用）后的年租金回报率要达到5%是比较理想的衡量标准。
如果注重远期回报的话，就需要考虑在大城市的中心地段，尽量找到价格偏低的住房，或者是面积相对较大的住房进行投资购买。
2008年德国房地产市场开始升温之初，这种低价位置优秀的房子很多，10年过去后，这样的房子越来越难找了。需要购房者每天盯住房屋的交易网站，刷新待出售的房子。
总结来说，可以用两个公式来看德国房产的投资收益情况：
- 德国投资房产的增值A=租金收入+房价本身的增值-房产增值带来的投资利得税
- 德国投资房产的增值比率B=[Formel]
如果预测出的购房投资增值比率在5年内能够达到40%以上的收益比，就是可以考虑购买的房产了。
【大纪元2017年08月14日 记者安瑞麗、王亦笑德国报导】
责任编辑：王亦笑
