【菁英论坛】房地产局部崩盘 中共无计可施

中国的房地产市场一直牵动各方关注,最近网络上流传中国房地产市场的几个新常态,包括不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上,以及买方砍价越砍越多,有的买方一上来就30%~50%的直接砍。专家预计今年二手房成交价格跌幅明显大于10%,今年卖房的人大部分会亏钱离场。

另一方面,最近的数据显示,2022年中国法拍屋的数量达到200万套,比五年前增加了200倍以上,比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恒生指数中有一个中国房地产指数,三年来跌掉了差不多80%。

中国房地产市场关系到每一个人,中国人70%的财富都在他的房子上,如果房价跌下来,老百姓的财富就要大幅度缩水。那么中国房市现在到底是什么情况?未来又会发生什么样的变化?

房地产大佬赌错中央政策 陷入绝境

电视片独立制片人李军在新唐人《菁英论坛》节目中表示,中国大的房地产公司已经到了日子最艰难的时候,房地产两个龙头企业都面临资金危机。在住房领域,许家印因为一直欠债,在5月12日收到了法庭的执行通知,要求他交很多费用,包括分红、罚款、违约责任以及一些相关费用,加起来60亿。如果许家印不交这个钱,他有可能沦为“老赖”。一个中国房地产龙头企业的老板走到今天这个地步,可以看出这个行业的一些基本状况。另外一个是商业住房领域的龙头企业万达,最近申请第三次IPO又失败了,王健林也很沮丧,因为如果万达可以上市就能回笼很多资金,万达现在的资金也非常困难。整体上今年中国房地产企业的资金已经到了非常紧张的地步。

根据央行数据,今年1月份,房地产新增按揭贷款2500多亿人民币,比2022年同期下降了将近2/3,2022年1月份的数据是8400多亿。2、3、4月份继续下降,最新数据是4月份同比再降了2000多亿。房地产商现在的资金回笼情况比2022年少了这么多,可以想像它们的资金困难到什么程度。

中国房地产专家黄大卫在《菁英论坛》中表示,王健林跟许家印经济困难到破产,与他们在2018年前对赌中央政策有直接关系。2008年次贷危机之后,中国经历了一个长时间的房地产低谷,到2012年2013年的时候,出现了一波旧城改造,棚房改造,开始大面积的升级换代城市里的原有房产,这就新增了很多需求,导致中国房地产随后有一个非常大的牛市发生。然后到2015年2016年的时候,就发生了经济危机,国内叫股灾。之后王健林跟许家印就赌定,中央会有一个大的政策出台,所以他们最后的疯狂扩张是在2016年之后发生的。因为他们此前从2012年2013年有一个大的发展,原因是当时他们赌对了中央或者北京会在经济危机时出手救市,而且会以房地产作为拉动经济的一个主要引擎,所以2015年2016年经济危机之后,他们就赌中央会继续发展房地产。然而到2018年中国陆续出台了一些调控政策,他们一下子就整个懵了,他们之前的所有扩张是来自于对中央政策的一个判断,他们觉得,上次他们能够翻了十番市值的主要原因是抓准了时机,那现在是他们赌输了。

其实当时有一个叫做商业地产去库存的这样一个运动形式,实际上他给你一个逃命的机会,让你们这些开发商把过去十年累积的过剩产能的商业地产、工业地产尽快脱手。但是王健林跟许家印的判断还是停留在胡温时代的这种叙事模式,他们觉得未来经济不行了,中央肯定会把房地产搬出来,但是他们这次可能判断错了,所以他们的一个扩张之后,就很快陷入债务危机。而且最主要是中国在过去十年,它不太允许房地产企业的融资,例如在国内上市融资,这个非常困难,其次贷款也非常困难。所以他们就向外发行了很多高利息的票据,我们看到普遍在12.5%,最高的我看过是25%,但一般房地产开发公司的正利润,一般来说我们觉得不应该高于15%。所以他只要一个项目拖了两三年,在市场销售一慢下来,基本上就可以说,这种票据是压死骆驼的一块大石头,就整个大石板把他们压垮。

中国房地产局部崩盘 未来趋势看四大因素

黄大卫说,其实中国房地产经过了很多次的崩盘,但是你会看到数据很打架,因为它叫做局部崩盘。因为中国的结构是地区之间的发展不平衡,不匹配,差异很大,所以目前中国房地产其实早就有一部分是崩盘,就跟经济危机一样,它早就有部分爆发,但是它没有达到全面爆发。例如这一周我更新了一下云南昆明的房价,比2020年大概跌了30%到40%左右,这是找学生去实地调查的一个情况,我们觉得这已经算是非常严谨意义上的崩盘,成交量很少,但是有些地方交易数据对比2022年同期又增长了1%~3%,而它的成交金额增长超过11%多,就是核心城市高房价地区的贡献度很大。举个例子,比如成交了两套,可能原来的两套是昆明的,现在的两套是上海,所以你看到那个成交金额跟数量是不匹配的。

展望未来房地产市场的大方向,黄大卫表示,未来中国房地产基本上受制于四个方面。

第一方面就是中国的出口情况,因为中国的房地产市场需求,由两方面组成的,一方面是我们说的内需,一方面叫外需。可能很多人没听过什么叫外需,我从2004年提出一个理论,就是房地产的外需型需求。举个例子,例如东莞之前常住人口100多万,后面达到300多万,你要明白它的土地房产,包括厂房、商户商业写字楼到住宅,相当大的部分是由于台商、日商跟出口型企业都从深圳搬到东莞去,东莞就突然之间接受了大量的这种出口型商家,他们的房子虽然不是由外国人用,也不是把个房子出口到外国,但是它整个需求是以外需型需求为主。当然中国的外贸,像东莞这几年整个外贸已经差了,那它大量的空置出来的住宅、工厂厂房,还有商业写字楼,就变成空置了,这个外需一缺乏的话,它整个就空置下来。这不像内陆地区,像鹤岗、黑龙江或者是边远山区那种房地产市场,它们没有外需型需求,完全是由内需型需求来决定。

第二个因素就是居民可支配收入,因为中国的社保制度、医保制度跟欧美国家不是一回事,中国的中低收入家庭的医保社保包括养老,绝大部分还是靠自己来负担,它不像欧美社会,它的中低收入人群有大量的社会救济跟社会福利,所以它的可支配收入的计算,严格来说要把那个医疗教育养老这一块撇出来。所以要是说可支配收入,举个例子,可能燕郊跟北京的那个居民收入其实差距不太大的,例如北京的收入是1.5万,燕郊可能1万左右,那你觉得他们只是差1/3,那你就错了,因为北京的门诊一个月报销2万,一人交1500,与燕郊的差距大概至少差不多13倍、14倍,所以它们之间的可支配收入的差距就非常遥远。所以我们未来看居民需求的话,除了他们的收入,还有看中国未来的医保、社保是否能够增加,这是影响房价的非常大的一个因素。

第三个因素就是国际关系,中国尤其是核心城市上海、北京还有深圳,其实相当多的一些外资进入中国投入房地产市场,它有两种方式,一种就是它买的比较少,一般是以基金的模式去控股一个商场把它出租收租,另外一部分就是那些外资企业它在租办公楼,租住宅,租厂房。中美关系,还有中欧关系的未来发展,会影响到一些核心城市高房价地区的房价,这个因素比较大,例如上海、珠三角、长三角这一块房价跟国际关系的紧密度比较高。

第四方面就是经济预期的影响,北京常说一句话叫稳预期,就是经济预期对房价的影响是很大的。现在它一天到晚在做的事情就是宣传,希望能够稳定大家的一个预期,对未来经济的楼市,或者是说整个经济的看法,这是非常有用,不要小看这个宣传的力量,因为它是在一个封闭的空间里面进行这个宣传,基本上所有的宣传媒体它都可以利用,所以它未来的政策方向跟那引导方式很重要。

总体来说就看这四个因素的影响,要是说都是有利的,那自然房价在未来我估计不会说迅速地恢复,只是说北京为中心的环渤海地区、长三角地区,还有珠三角地区,未来能够恢复到2019年房价的80%,我们觉得已经是天大成功,这已经是一个非常大的复苏。而像其它的非核心城市或者没有竞争力的城市,它们的房价基本上就只能说是大江东去,基本上不可能恢复到过去的黄金时间。

70年大限如何解决 已见两套方案

除了房价问题和房地产泡沫问题,由于中共剥夺了中国人对土地的私有产权,中国的房产只有70年使用权,被称为70年大限。随着一些房产临近这个大限,政策上如何解决这个问题,也成为人们关注的热点。

对此,黄大卫在《菁英论坛》表示,其实有接近70年使用的房子,例如上海静安区的房子,有些是1965年70年代的商品房,他们是比较早试点去做商品房,有一些部分是接近70年大限。他们根据中国城市房地产管理法,最早就制定了一个关于土地使用出让年限届满的处理方案。

他的方案是补交土地出让金,相当于补交地价,因为你过去所交的所谓楼面地价,其实相当于你跟政府租了70年,商业楼是40年,这个租金相当于一次结清,那现在到期之后你再付一次。过去的讲法有两种方式去支付,一个叫做以土地出让金的税收形式去交,第二种是以补地价的方式去交。根据我的看法,重新补地价是可能性最大的,假如上海现在静安区的楼面地价是2万块钱一平米,那你房子到期了,你就把你的楼板价这个2万补齐,它可能是按你房产里面的分摊面积来补,一般商品房大概分摊30到40平米左右,大概就你要补60万到80万,这是一种补法。

另外一种我看到一个例子就是,他把那个商品房拆掉,当地政府比较有钱就会提前在到期之前把那个房子纳入拆迁范围,把它拆迁重建,原来租户就1:1给回来一个房子,那就回避了这个房子的大年限的问题,又回避了要你交钱,他也可以乘这个机会把你的房子收回来,也不用拆迁了,原来七层高的,我就直接在那里建个50层、40层,这样他又解决了一个财政收入的问题,就看什么情况来做了。

中共发展房地产陷入两难 已无路可走

《大纪元时报》总编辑郭君在《菁英论坛》表示,中国房地产市场存在着巨大的泡沫,只要是泡沫呢,它一定就会有破裂,泡沫越大,那个破裂得越惨。专注房地产研究的中国经济专家任泽平有个估算,就是2020年中国全国房地产的价值是62.6万亿美元,在同一时间段,当时美国是33.6万亿美元,日本是10.8万亿美元,英国、法国和德国合计才只有31.5万亿美元,也就是说呢,中国这个房地产的价格比美国加日本加英国加法国还要多。到了2021年就更厉害了,中国的住房市值达到了73.8万亿美元,一年就超过了日本全国的房产市值。房子的市值与GDP的比例,中国在2020年已经达到414%,比日本20世纪90年代房地产泡沫破灭前的391%还要高,比美国2008年金融危机前后高两倍,美国当时只有169%。

还有就是房子购买者的承受指数,也就是楼房的平均价格和当地收入中位数的比较,我们发现北京、上海、深圳是全世界最高的三个城市,就是说一个普通居民的收入,可能要三四十年不吃不喝才能买一套房子。所以整体来说,中国房地产泡沫可以说是全球最大,也是历史上从来没有见过的,一旦经济下滑,或者是一旦利率上升,这个泡沫必然是大爆破。

郭君说,中国房地产市场当时的产生,是为了解决地方财政危机设计出来的,因为共产党当时全部是计划经济,它的房地产投入市场的时候,房子越贵,地方收入越高,所以政府和发展商、银行三方面在一起拚命地抬高房地产价格。当时我记得他们是一波一波人去香港学习,因为香港政府也是这么干的,他们觉得,哇,这经验太好了,他们到处参观,各个省市的人都来香港参观,我那时候在香港做记者,就是都在谈这件事。房地产对香港政府的收入贡献特别高,中共就把这个办法搬过去了。

后来习近平说房住不炒,理论上绝对是对的,但是具体政策推动下去,它首先和地方财政的目标就有冲突,也和那些拥有房地产,拥有多套房子的业主的期待是有冲突的,这批人数量巨大。所以,现在中央宏观政策和下面地方利益完全是背道而驰的,实行起来一定会发生很多问题。中国房地产价格不能够再高速地往上升了,否则会引起金融的大危机,但是它也不能够下跌,因为中国居民资产会受到大损失。北京想要推出房地产税,想用房地产的资产持有税来弥补土地出让资金的减少,问题是它可能导致房地产市场进一步的加速崩溃,所以这是一个两难的问题,现在房地产这个路,我看着简直是无路可走了。

新唐人、大纪元推出的新档电视节目《菁英论坛》,是立足于华人世界的高端电视论坛,该节目将汇集全球各界菁英,聚焦热点议题,剖析天下大势,为观众提供有关社会时事和历史真相的深度观察。

本期《菁英论坛》全部内容,敬请线上收看。

——《菁英论坛》制作组

【大纪元2023年05月26日】

责任编辑:李昊

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