曾是中国大好友的投资银行大摩前首席经济师罗奇发表“香港玩完”论，引发港府反弹，反驳队纷纷还击。然而，香港主要经济动力地产金融，今年开局仍未见起色；恒指在中国年后反弹，但今年仍然跑输全球主要市场。资料显示，自2020年《港区国安法》实施后，香港股楼至少蒸发7.7万亿港元，恶性循环下香港随时自我证实“香港玩完”论。
2019年至今香港楼市资产蒸发2.22万亿
香港中原地产交投活跃的十大屋苑，在4天中国新年公众假期都未录成交，属有纪录以来新低。以往楼市旺盛时，中国新年假期香港人视看楼为过年活动之一，中国富豪亦会趁长假期来港顺道看楼，0宗交易显示，今年潜在买家偏向观望及手紧。
香港楼市的新资金，主要来自楼市升值，例如过去十年香港人戏称“成功需父干”，虽然不乏有现金供给子女做首期的上一代，但是更多的资金来源，来自上一代早年买入的资产，升值后套现给予下一代做首期买楼。
随着楼价持续下跌，这个资金链已经断裂。根据香港立法会2021年发表的《自置居所对香港社会经济的影响》研究，推算2019年香港私人住宅物业市值约12万亿港元。根据差饷物业估价署统计，2019年楼价指数为383点，截至2023年12月报312.1点，期内下跌18.51%，估计由2019年至今楼市资产蒸发2.22万亿港元。2023年整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录5.8万宗，创33年历史新低，数字亦反映香港楼市价量齐跌。月前大摩发表报告预测今年楼价将跌一成；另一投行摩通则指若财政预算案完全撤辣（取消额外印花税），令地产股反弹，投资者应趁势沽货。特区的反驳显然未获外资接纳。
楼市的根本来自人口，香港近年却出现移民潮，英国BNO签证截至去年7月申请人数达18.26万宗，加拿大救生艇移民计划亦批出2.71万宗，已经超过20万人离港，未计原本持有双重国籍的香港居民离开人数。2022年《施政报告》亦承认两年间流失约14万流动人口，税务局的个人报税表，更由20/21课税年度的297万份，跌至22/23课税年度240万份，减少57万份。一般买物业会用按揭，要有收入及交税证明，这批交税一族很大机会是香港楼市的基本资金来源。有别于以往沽楼转租，移民潮直接令资金离开。官方虽然一度宣称15万人口净流入，但未能反映在购买力上。
另一楼市资金来源为大陆，但交易纪录显示中国富豪来港买豪宅意愿也下跌，其中2023年山顶南区共录得14宗逾亿元成交，按年下跌33.3%，为过去10年新低。差估署数字显示，E类1,722呎以上楼宇，至2019年以来跌幅仅4.1%，相对430呎以下小单位同期跌近两成，不过2023年共有8个月成交宗数低于20宗，2022年亦有9个月低于20宗，至2009年至2018年香港楼市大牛市从未见过豪宅交投如此淡静，一方面富豪转战新加坡，另一方面亦反映豪宅承接力不足，背后原因受中国经济影响，融资能力亦受到港股所拖累。
至于中资，过去一直透过债转股或发生新股等方法集资，股价上升即反映集资能力上升。
港股持续受压 外围股持续升
港股持续受压，恒指今年一度低见14,961点，回到1997年水平。港股市场一向是中资及外资的提款机，以往环球出现不利因素，外资率先沽港股，随着2020年国安法生效及之后的坚持动态清零，外资银行出现一边唱好一边撤出的奇怪现象，实际体现更至特区通关后着力举办的国际金融领袖投资峰会，成功邀请主要外资银行高层来港出席，但银行仍宣布裁员方案。例如2022年11月的高峰会，主要投资银行包括高盛及大摩均有出席，同年10月高盛已传出香港裁员逾10人，大摩则于翌年传出在香港裁减至少6位董事总经理。2023年11月再度举办该高峰会，同月传出高盛劈价三分一求售上环88WL全栋写字楼。
外围股市却持续上升，日经指数今年升15.2%，美国标普指数及纳指亦分别升超过4%，相对同期恒指下跌4.7%，明显出现资金转战其它市场。
港交所（388）发表的市场统计数据2019年港股总市值为36.59万亿港元，截至2023年11月，跌至31.12亿港元，期间蒸发5.47万亿港元。连同上文所述楼市资产蒸发2.22万亿港元，自2019年，香港股楼合共蒸发7.7万亿元。7.7万亿到底是一个什么概念？以现水平恒指计算，粗略估计恒指大约升至接近2万点，才可弥补其中损失。
市旺时一年升25%并不难，过去港股每隔几年有一次升幅超过两成的牛市，上一次为2017年至2018年，升幅接近五成，2018年1月更升至33,484点历史高位，当时除了受三马（阿里巴巴马云、腾讯马化腾、中国平安保险马明哲）相关分拆概念支持外，背后原因为美国科技股热潮，纳指由2016年反复上升至2018年带起全球科技热，港股当时亦受此情绪影响。
不过，能否复制相同升幅亦成疑，特别是2019年后香港跟国际社会脱钩，实质体现为港股走势亦跟美股脱钩。众所周知疫情后美股大反弹，2021年纳指升至最高16,212点，高于疫情前高位64%，港股疫后反弹最高见31,183点，仍然未及2018年高位。港股本来在国际投资市场中地位不及美股，跑输美股升幅亦属正常，偏偏同期台股及日股分别随美股破顶，近期亦持续上升，台日股重新跟美股接轨，反而港股已跟美股脱钩。
跟随美股上升本属容易钱（Easy Money），港股却反全球其道脱钩，目前美国息口重回正常水平的5.25厘至5.5厘，按揭、股票融资成本不低，低息空手入白刄炒卖方法不再存在，香港的最后希望为美国减息，但美国经济数字强劲，令减息预期一再延后。
（大纪元制表）
罗奇指出政治因素等导致“香港玩完”
利率上升令早期买入资产下跌，目前资不抵债手尾仍未清。小巴牌照由高峰期2011年800万元跌至最新只有70万元，香港的士小巴商会发出公告指有车主断供导致小巴被拖走；地产建设商会执委会主席梁志坚表示，若楼价再跌一至两成，不排除银行“Call Loan”（收回贷款）。另外亦有指香港待售的豪宅中，前恒大创办人许家印被债权人查封的3个单位，滚雪球效应仍未完。
香港经历三大打击：移民潮、与国际脱钩及北水（大陆注资）疲弱，象征本地、国际、中资用资金投票离场，罗奇指出中国影响香港等政治因素、3D问题（Debt, Deflation and Demography，即债务、通货紧缩和人口结构），及国际形势令香港玩完。一旦迟迟未有起色，资产价格下跌，断供潮未完，若公共财政恶化需要加税，连低税率的招牌亦打破，将会陷入更难翻身的恶性循环。
【大纪元2024年02月23日 记者高明辉香港分析报导】
责任编辑：连书华
