大陆房地产税将开征 民众质疑声浪不绝

房地产税立法初稿已成形 税率和起征点是要点

7月20日,中共财政部部长楼继伟向中共十二届全国人大常委会报告2014年财政决算情况。在报告过程中,楼继伟表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。这是近两年来,官方就房地产税进度问题的正式表态。

据《经济参考报》消息称,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。据悉,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将在中央确定的税率区间内由地方自行决定。

因为事关社会公众直接利益,房地产税税率和起征点成为房地产税基本方案中最关键的两个要点。

目前,按照大陆《房产税暂行条例》的有关规定,企业生产、商业经营性用房等,须按年度缴纳房产税,而居民住房则“暂不征收”。而将要立法征收的房地产税牵涉的利益群体更为复杂。

《经济参考报》称,这次房地产税立法论证过程中,为“防止一刀切”,在税率、起征点等问题上,均将根据地方的不同情况,让出根据具体情况自由调整的空间。由地方政府根据当地住房的情况,进行最终确定。

在房地产税立法征收的“起征点”问题上,或将可能进行“豁免征收面积”的制度设计。即根据所在地的住房情况,划定人均基本居住面积,在人均基本居住面积以内的住房面积免予征收房地产税,对基本居住面积以外的住房面积,课税征收房地产税。 

征房地产税存在争议

因为大陆以往的房产税的课税对像仅限于城镇经营性物业,而房地产税可能涉及所有的房产,因此引发民众的广泛关注与质疑。

质疑一,“不是我财,不纳税”。

房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制,将房地合二为一开征房地产税使得“不是我财,不纳税”之声不绝于耳。

质疑二,土地出让金与房地产税是否存在重复征税问题?

大陆民众在购买住房的交易环节时一次性支付了70年的土地出让金,其金额之大占房价的50%左右,那么,再开征房地产税是否有重复征税之嫌?

质疑三,征税对像怎样界定。

从理论上讲,房地产课税的对象是土地、建筑物及其他地上附着物。在国外,房地产税的顺利实施是建立在住宅私有化和产权清晰的基础上的,而在大陆住房按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房。

《经济参考报》7月30日报导,面对如此之多产权种类,只对商品住房或居民自有住房征税,将诸多非商品住房排除在外,而一些单位产权房、限价房,甚至是经适房也不乏面积大、品质高的住房和高中等收入群体,其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中,人们取得房产机会不公使房产财富大相迳庭。如果房地产课税对像界定不清、征税范围窄(应纳税户占比过低)将无法矫正房产分配的不公,反而会加大居民财富和消费差距。

质疑四,征收范围值得商榷。

《经济参考报》称,中国实行城乡土地和住房二元制度,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,农地“进城”只能被地方政府征用和征收﹔农村的住房也不可随意的买卖。从这个意义上讲,房地产税只限于城镇,不包括农村似乎是合理的。

然而得益于城镇化、城乡统筹和土地市场化,富裕地区农村农户的收入和房产价值都在不断提高,一些经营性房地产虽以“小产权房”、“画家村”、“生态院”、“大棚别墅”和“文化创意产业基地”等多种形式存在着,却可获得不菲的财产性收入。在城乡土地高度市场化的地区,国有建设用地和集体建设用地难辨雌雄,两者相互渗透、互为补充。

那么,大而化之地对农村房地产免税,征税范围过窄,税基小,就很难体现税收的受益原则和公平原则,还会创造出避税空间,诱发寻租、创租行为。 

中国的房产税制具有浓厚的行政主导色彩

中共房地产税2014年已经开始在上海和重庆试点,当时就有分析质疑征收房产税的合法性与操作性。

《经济参考报》去年曾经刊文认为,中国的房产税制具有浓厚的行政主导色彩,其主要依据是行政法规、规章,税制变革也历来由行政机关推动。其典型路径就是依据行政机关的内部决定进行地方试点,即所谓“行政试点”模式。中国现阶段的房产税改革因循行政试点路径,其合法性存有瑕疵。

有房地产业内人士表示,一旦房地产税开征,估算价值100万(人民币,下同)的首套房可能会每年增加约5,000元税负,即每月400多元。

大纪元记者刘毅报导

责任编辑:蔡致信

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