德国房客VS房东 法庭上谁赢?(五)

21、物业管理费:如何计算?

打理花园、处理垃圾、修理道路照明设备等等都属于物业管理范畴。如果房主自己或者其手下的员工做这些事情,那么房主应该如何计算这笔费用呢?

房地产公司A拥有多个房产,并安排自己的员工管理花园、垃圾等物业事宜。在A公司开给房客的房租附加费帐单上,物业管理费并不是按照该公司为此付出的支出计算,也就是雇佣员工做这些事情所需要支付给他们的工资,而是按照第三方公司索要的费用来计算的。

也就是说,曾经有另外一家公司B给公司A提出过报价,如果让公司B管理物业的话,他们将如何收费。当公司A向房客收取物业管理费时,参考了公司B的报价。

一名房客认为,公司A不是第三方的物业管理公司,而是房主,并同时管理物业,所以不应该按照第三方公司B的标准收费,而是应该计算公司A的员工的工资是多少,房客仅仅应该负担这笔开支,这比第三方公司B的报价要少。

公司A不赞同此看法,房客将公司A告上法庭。一审法庭驳回房客的要求。二审推翻一审判决。最终联邦法院驳回房客的要求,认为房主的做法没有问题。

案件号:Az.: VIII ZR 41/12。

22、防噪措施不够:可减房租?

噪音大,很多时候房客是可以因为这个问题而要求减少房租的。在下面的例子里,房主在楼上进行内装修,声音比较大,吵到了下面的房客。那么房客可以要求减少房租吗?那得看房主做的具体是什么事情。

一位房客住在曼海姆的一栋老房子里,这种房子楼上和楼下的隔音效果比较差,又加上房东在该房客的楼上翻修地饭,动静不小,让房客觉得生活受到了干扰。

房客认为,房东在地板下面没有铺上隔音层,不符合法律规定,所以他要求房租减少20%。

联邦法院认为,房主只是将12%的地饭翻修成新的,所以不用遵守新法规,在地板下面铺上隔音层。只有把所有地板都翻修时,才需要这样做。

案件号:VIII ZR 287/12。

23、临时噪音:可减房租?

工地很吵,但是只有一年多的时间就过去了,那么在这一年多的时间里,附近的居民是否可以因此而减少房租呢?

柏林的一条街道本来比较安静,但是因为工地施工,有一年多的时间这里噪音很大,附近几位房客认为生活质量因此而下降,就提出来在这段时间里应该减房租,每户减少1400欧元。

联邦法庭认为,这个要求是不合理的,因为噪音是暂时的,所以不能成为减房租的理由。另外法庭也指出,在噪音可以忍受的情况下,即使时间长也不应该减少房租。

案件号:VIII ZR 152/12。

24、地板上漆:是房客的责任?

只听说过房客搬出去的时候,需要把内墙刷了,还没有听说过房客也需要管地板上漆的。但是在现实中,的确有房东动过这方面的心思。

2008年,一位房客和房东签订了一份租房合同,里面写着:“如果十年后法律允许的话,那么房客应给镶木地板和木地板上漆。目前法律没有这条规定。”

房客认为,合同中的这条内容是不合理的,他没有这样的义务,所以将房东告上法庭。联邦法院判决房客胜诉,租房合同中的这条内容无效。

案件号:VIII ZR 137/12。

25、热水费用:应该如何分摊?

一栋房子里有28间公寓,但其中只有2个住人了,其它公寓都是空的。这栋房子全年的热水和暖气费为7850欧元。房东按照面积和热水使用情况向这两家人收费。

其中一间公寓面积为47平米,按计算应该交1195欧元,但房东给其很大的优惠,只要600欧元,房客仍然认为不应该这样分摊费用,费用太高,拒绝交费。

联邦法庭判决房客败诉。理由是,房东的做法是符合法律的,只有非常特殊的情况下才能有例外,而此案不属于这一范畴。

案件号:VIII ZR 9/14

(未完待续)

责任编辑:余平

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