德国法律:公寓有缺陷一定能减租金?

房子有缺陷就能要求房东减房租吗?这可不一定。在不同情况下,法律情况也不相同。下面列举一些关于房租纠纷的案件供参考:

工地噪音:你事先想到了吗?

如果房客在租房子之前就能预见到这里以后将出现噪音,那么当噪音真的出现时,房客就没有权利要求减租。

柏林州法院审理过这样一个案件:居民区内一个空地上在建房,传来阵阵噪音,旁边一栋房子的房客认为自己的生活受到了干扰,因此而向房东提出减房租。房东不同意,于是双方对簿公堂。

法院认为,这位房客租房子的时候就应该看到,周围都是居民住宅,在这些房子中间有一块野草丛生的空地,那么房客应该能想到,这块空地迟早也是要建居民房的。既然租房的时候选择了这个地方,就等于默认将来能够接受建房时的噪音,所以当这个地方后来真的建房子时,房客就不能因为噪音而要求减房租了。

但是也不是说,这种情况下就肯定不能减房租,如果房东没有在三个月之前就通知房客附近将出现一个工地,那么房客仍然有权提出减房租。

婴儿哭闹:自然规律

如果邻居家有小孩子,那么生活大概不会太寂寞,孩子哭闹、蹦跳都会发出声音,对于一些人来说,这是无法忍受的噪音,但是有些却不得不忍受。

汉堡-贝格多夫地方法院曾经为一个邻里纠纷做出以下判决(案件号:409 C 285/08):如果邻居家的婴儿每天哭到晚上10点,夜里偶尔再哭上两嗓子,那么周围的住户必须忍受,不能把这个当作噪音而要求减租。原因是,孩子有自己的自然生活规律,别人无法控制。

当然另外一方面,父母也不能以“孩子天性如此”为借口,不管邻居的感受,而是要尽量减少噪音的产生,比如不能任由大一些的孩子从桌子或椅子上跳到地上,或者在室内踢足球、滑旱冰等。

租房时就知有缺陷:算你默认

如果在签住房合同时就知道有些问题是存在的,那么之后就不能因为这些问题而要求减少房租。

比如在柏林州法院的一个案例中,一位房客在搬入后不久就提出窗户不严的问题,并要求减租。

窗户上破损的地方的确非常明显,确实是一个问题,出现这种问题时通常是可以减房租的,但是法院认为,这个案件中有一个不同之处,就是房客在以前看房的时候,应该能看到这个明显的问题,但是他还是接受了这个事实,并且接受了这个租金价格。那么日后他就不能再利用这个问题来提出减房租了。

解决的办法是,看房子的时候就睁大眼睛看清楚,如果房子有缺陷,那么要想清楚这个缺陷是否对自己很重要,夏天窗户不严没有关系,冬天就是个大问题,暖气费不知要涨多少。在签合同之前就要向房东提出减房租,如果不行,那就另行找房,或者接受租金价格, 以后不要希望能减房租。

实际面积有细微差别:没事

一般来说,德国人是比较严谨的,房主出租房子时给出的面积和实际面积相差不大,但是也有例外,那么误差大到什么程度,房客才有权利要求减房租呢?联邦法院的一个判决中写道:如果实际面积只是和给出的面积有微小差异,那么房客是不能要求减租的,只有实际面积比给出面积小10%以上才能减房租。

底层房间里的蜘蛛:正常

总是有些人对某些事务特别敏感,比如房角里的蜘蛛,一些房客对这些八只脚的不速之客视而不见,另一些房客则可能因此而心惊胆战,大动干戈,但是法院并不会以房客的感觉来断案。

科隆地方法院审理的一个案件(案件号:215 C 355/92)中,一位住在底层的房客害怕蜘蛛,偏偏其房间里发现了蜘蛛,所以房客要求减租。法院的判决是,底层房间里免不了会有蜘蛛从花园里爬进来,无论谁住在这里都得接受这个事实,这不能算做房屋的缺陷。

窗玻璃上的水雾:要看后果

这些年房屋建造技术更新的速度很快,20年前,冬天早晨起来经常能看到窗户玻璃上一片白雾,有时甚至还有水流下来,这是因为屋里使用暖气,室内外温差大,老房子窗户密封不严,所以出现了这种现象。现在新房子窗户的密封性大大提高,而且玻璃都是双层的,这种现象不再那么常见。

如果一栋老房子的窗户没有更新换代,冬天窗玻璃上有了水雾怎么办呢?是否算是房子有缺陷?汉诺威地方法院判决(案件号:409 C 13101/06),只要雾水没有引起墙壁发霉或其它损失,房客就不能提出减租。如果雾水严重损坏了木头窗框,那么就另当别论了。

 

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